نمونه دادخواست مطالبه خسارت وارده به ساختمان

وقتی ساختمانتان آسیب می بیند و می خواهید از کسی که مسبب خسارت بوده، حقتان را بگیرید، تنظیم یک دادخواست مطالبه خسارت وارده به ساختمان تنها راهکار قانونی شماست. این دادخواست در واقع یک تقاضای رسمی از دادگاه است که در آن می خواهید فرد مسئول، خسارات وارد شده به ملک شما را جبران کند.

حتماً برای شما هم پیش آمده یا می شناسید کسی را که ملکش دچار خسارت شده؛ مثلاً به خاطر یک گودبرداری غیراصولی، نشت آب از واحد بالایی، یا حتی تخریب عمدی. در چنین شرایطی، فکر کردن به پیچیدگی های قانونی و دادگاه، خودش یک دردسر بزرگ است. اما اصلاً نگران نباشید! این مقاله قرار است مثل یک دوست کاربلد، قدم به قدم همراه شما باشد تا همه چیز را درباره دادخواست مطالبه خسارت وارده به ساختمان، از صفر تا صد، به زبان ساده و خودمانی یاد بگیرید. می خواهیم ببینیم این دادخواست چیست، چه شرایطی دارد، چطور باید تنظیمش کنید و چه چالش هایی سر راهتان هست.

وقتی ساختمان آسیب می بیند: چرا باید دادخواست مطالبه خسارت بدهیم؟

زندگی پر از اتفاقات پیش بینی نشده است. گاهی یک سهل انگاری، یک بی توجهی، یا حتی یک اقدام عمدی از سوی همسایه، پیمانکار، مستأجر یا هر شخص ثالثی، می تواند خسارت های جبران ناپذیری به ساختمان شما وارد کند. از ترک های ریز روی دیوارها بگیرید تا تخریب بخش هایی از ملک، همه و همه می توانند هزینه های سنگینی برایتان بتراشند و حتی ارزش مالتان را پایین بیاورند.

اینجاست که قانون به کمک شما می آید تا نگذارید حقتان پایمال شود. در فرهنگ ما، به این می گویند «دادخواهی»؛ یعنی طلب عدالت کردن. مطالبه خسارت وارده به ساختمان، دعوایی حقوقی است که شما به عنوان مالک (یا کسی که ذی نفع است) علیه کسی که باعث و بانی خسارت بوده، مطرح می کنید. هدف نهایی؟ جبران تمام ضرر و زیان هایی که به ساختمانتان وارد شده است. راستی، یادتان نرود که در بسیاری از مواقع، دادخواست تامین دلیل خسارت وارده به ساختمان، اولین قدم خیلی مهم و حیاتی است که باید قبل از هر اقدامی برداشته شود.

آشنایی با مبانی حقوقی مطالبه خسارت ساختمان

قبل از اینکه وارد جزئیات عملی ماجرا شویم، بد نیست یک آشنایی مختصر و مفید با پایه های قانونی این نوع دعوا داشته باشیم. خیالتان راحت، قرار نیست وارد مباحث حقوقی خشک و پیچیده شویم، فقط به اندازه ای که بدانید پشت حرف ها و کارهای شما در دادگاه، چه قوانینی قرار گرفته اند.

خسارت چیست و کی میشه مطالبه اش کرد؟

ببینید، از نظر حقوقی، خسارت یعنی هر ضرری که به مال یا جان کسی وارد بشود و باعث کاهش ارزش یا از بین رفتن آن شود. وقتی از خسارت وارده به ساختمان صحبت می کنیم، منظورمان می تواند موارد مختلفی باشد:

• خسارت فیزیکی: مثل ترک خوردگی دیوار، ریزش سقف، تخریب نما، یا شکستگی لوله ها.
• کاهش ارزش ملک: گاهی یک خسارت هرچند تعمیر شود، اما به دلیل اثر روانی یا فنی، باعث کاهش ارزش ملک در بازار می شود.
• از بین رفتن منافع: مثلاً اگر ملک شما تجاری باشد و به دلیل خسارت، نتوانید مدتی از آن استفاده کنید و درآمدتان از دست برود.

مهم این است که این خسارت، در اثر فعل یا ترک فعل شخص دیگری اتفاق افتاده باشد. یعنی کسی کاری کرده (مثل گودبرداری) یا کاری را نکرده (مثل عدم تعمیر لوله آب) که منجر به آسیب دیدن ساختمان شما شده است. پایه های قانونی این ماجرا در مواد ۳۲۸، ۳۳۰ و ۳۳۱ قانون مدنی محکم شده است که به بحث «تسبیب» (یعنی فراهم کردن مقدمات ضرر) و «اتلاف» (یعنی از بین بردن مال دیگری) می پردازند. همچنین، ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی هم به شما اجازه می دهد تا خسارات دادرسی (مثل هزینه کارشناسی و وکیل) را هم مطالبه کنید.

فرق دعوای حقوقی و کیفری در خسارت به ساختمان چیه؟

این سوال خیلی مهم است و باید دقیق به آن توجه کنید. اینکه شکایت شما حقوقی باشد یا کیفری، به قصد و نیت کسی که خسارت زده برمی گردد:

• دعوای کیفری (جزایی): اگر خسارت به صورت عمدی و با نیت آسیب زدن به ملک شما وارد شده باشد، مثلاً کسی عمداً خانه شما را تخریب کرده باشد، این یک جرم است و شما می توانید شکایت کیفری مطرح کنید. در این حالت، پای ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به میان می آید که مربوط به تخریب اموال است. نتیجه این شکایت می تواند مجازات فرد (حبس یا جزای نقدی) باشد.
• دعوای حقوقی: اما در اغلب موارد، خسارت به دلیل سهل انگاری، بی احتیاطی، یا عدم رعایت اصول و قوانین اتفاق می افتد و عمدی در کار نیست. مثلاً همسایه شما گودبرداری کرده و خانه تان ترک خورده، یا لوله اش نشتی داده و به سقف شما آسیب رسانده. در این موارد، دعوای شما حقوقی است و هدفش فقط جبران خسارت مالی شماست.

راستش را بخواهید، گاهی اوقات هم می توانید هر دو دعوا را با هم مطرح کنید. مثلاً اگر کسی عمداً تخریب کرده، هم می توانید شکایت کیفری کنید و مجازاتش را بخواهید، و هم دادخواست حقوقی بدهید تا خسارت مالی تان جبران شود.

چه شرایطی برای مطالبه خسارت به ساختمان لازمه؟

فکر نکنید همین که ساختمانتان آسیب دید، فوراً می توانید دادخواست بدهید و پولتان را بگیرید! نه، اینطور نیست. برای اینکه دادگاه به حرف شما گوش بدهد و حق را به شما بدهد، باید چند تا شرط اساسی و مهم را ثابت کنید. این شروط، سنگ بنای پرونده شما هستند:

وجود خسارت مشخص و قابل اثبات: اینجا تامین دلیل می درخشه!

مهم ترین قدم این است که نشان دهید ملک شما واقعاً آسیب دیده است. این آسیب باید مشخص و قابل برآورد باشد. مثلاً نمی توانید بگویید «فکر می کنم خسارت دیده»، باید دقیقاً نشان دهید چه قسمتی، به چه میزان و به چه شکلی آسیب دیده است. اینجاست که پای نظریه کارشناسی رسمی دادگستری به میان می آید و به ستون فقرات پرونده شما تبدیل می شود.

یک نکته طلایی: قبل از اینکه بخواهید هرگونه تعمیرات را شروع کنید، حتماً حتماً باید درخواست تامین دلیل بدهید. تامین دلیل یعنی از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه بخواهید یک کارشناس رسمی بیاید و وضعیت موجود ساختمان شما و میزان خسارات را صورت جلسه و مستند کند. چرا؟ چون اگر قبل از تامین دلیل، خودتان تعمیرات را انجام دهید، دیگر اثبات خسارت و میزان آن برای دادگاه بسیار سخت یا حتی غیرممکن می شود. کارشناس با دقت تمام، خسارات را برآورد کرده و یک گزارش رسمی و قابل استناد ارائه می دهد که برگ برنده شما در دادگاه خواهد بود.

• انواع خسارت می تواند فیزیکی (مثل ترک و شکستگی)، کاهش ارزش ملک، یا حتی از بین رفتن منافع مالی باشد.

باید ثابت کنی اون باعث خسارت شده: رابطه سببیت

خب، ساختمانتان آسیب دیده، کارشناس هم تایید کرده. حالا باید ثابت کنید که این آسیب ها، نتیجه مستقیم کار یا بی توجهی طرف مقابل (خوانده) است. یعنی یک پیوند مستقیم و بدون واسطه بین اقدام خوانده و خسارت وارده به ملک شما وجود داشته باشد. مثلاً:

• همسایه شما گودبرداری کرده و بلافاصله بعد از آن، دیوارهای خانه تان ترک خورده. اینجا رابطه سببیت خیلی واضح است.
• لوله آب واحد بالایی نشتی کرده و سقف و دیوارهای واحد شما نم زده است.

این اصل، ریشه در ماده ۳۲۸ قانون مدنی دارد که می گوید اگر کسی مال دیگری را تلف کند یا سبب تلف آن شود، باید از عهده خسارت برآید.

تقصیر یا مسئولیت خوانده: کی مقصره؟

باید نشان دهید که خوانده یا مقصر، یا تقصیری مرتکب شده (سهل انگاری، بی احتیاطی، رعایت نکردن مقررات) یا مسئولیتی داشته که به آن عمل نکرده است. مثلاً:

• پیمانکار گودبرداری، اصول ایمنی را رعایت نکرده است.
• همسایه با وجود اطلاع از نشتی لوله، برای تعمیر آن اقدامی نکرده است.
• ممکن است در برخی موارد، حتی بدون تقصیر هم مسئولیت ایجاد شود، مثلاً مسئولیت مالک در قبال ریزش بنای خود که باعث خسارت به همسایه شود.

ذی نفع بودن خواهان: کی می تونه شکایت کنه؟

فقط کسی می تواند دادخواست مطالبه خسارت بدهد که واقعاً از این خسارت ضرر دیده باشد. این یعنی شما باید یکی از این شرایط را داشته باشید:

• مالک ملک باشید: با سند رسمی، بنچاق، یا مبایعه نامه معتبر می توانید مالکیت خود را ثابت کنید.
• مستأجر ملک باشید: اگر خسارت به منافع شما به عنوان مستأجر وارد شده باشد (مثلاً نتوانید از ملک استفاده کنید)، می توانید مطالبه خسارت کنید. البته خسارت به خود بنا را معمولاً مالک می تواند مطالبه کند.
• وکیل یا نماینده قانونی مالک/ذی نفع باشید.
• اگر ملک مشاع باشد و چند مالک داشته باشد، همه مالکان یا یکی از آن ها به نمایندگی (با وکالت نامه) می توانند اقدام کنند.

کجا باید شکایت کنیم؟ مرجع قضایی صالح

خب، همه مدارک آماده است، می خواهیم دادخواست بدهیم. سوال اینجاست: به کدام دادگاه برویم؟

• اصل بر این است که برای دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مثل ساختمان)، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی است. یعنی دادگاهی که ساختمان آسیب دیده در حوزه قضایی آن قرار دارد.
• البته، شوراهای حل اختلاف هم در مواردی صلاحیت رسیدگی دارند، اما این صلاحیت محدود به نصاب خاصی است که هر سال تغییر می کند (مثلاً در حال حاضر تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان). اگر مبلغ خسارت بیشتر از این باشد، پرونده به دادگاه حقوقی ارجاع داده می شود. بهتر است قبل از هر اقدامی، آخرین نصاب شورای حل اختلاف را از یک حقوقدان یا دفتر خدمات قضایی جویا شوید.

از صفر تا صد: مراحل گام به گام دادخواست مطالبه خسارت ساختمان

حالا که با مبانی و شرایط آشنا شدید، وقت آن است که ببینیم عملاً باید چه کارهایی انجام دهید. این بخش، نقشه راه شماست.

قبل از دادخواست: مدارکت رو جمع و جور کن!

یادتان باشد، در دادگاه، حرف بی مدرک خریدار ندارد. پس جمع آوری مدارک، از نان شب واجب تر است. این مدارک شامل:

1. مهم ترین گام: تامین دلیل! همانطور که گفتم، این اولین و حیاتی ترین قدم است. باید از طریق شورای حل اختلاف (اگر مبلغ خسارت کم باشد) یا دادگاه، درخواست تامین دلیل کنید. این کارشناس، خسارات را دقیقاً برآورد کرده و نظر رسمی اش را ارائه می دهد. این گزارش، مهمترین سند شماست.
2. مدارک هویتی خواهان: کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی شما.
3. مدارک اثبات مالکیت: کپی برابر اصل سند مالکیت، مبایعه نامه (قولنامه)، یا اجاره نامه (اگر مستأجر هستید).
4. شواهد خسارت: هر چیزی که بتواند آسیب را نشان دهد:
   • عکس و فیلم از خسارت ها (حتماً تاریخ و ساعت داشته باشند).
   • گزارش شهرداری یا سایر نهادها (اگر قبلاً مراجعه کرده اید).
   • نامه های اخطار یا اظهارنامه هایی که به خوانده فرستاده اید.
5. رسید هزینه های انجام شده: اگر مجبور شدید بخشی از تعمیرات اضطراری را خودتان انجام دهید، حتماً فاکتورها و رسیدهای معتبر را نگه دارید.

یادتان باشد، بدون تامین دلیل و برآورد رسمی خسارت توسط کارشناس دادگستری، دادخواست مطالبه خسارت شما احتمالاً نتیجه ای نخواهد داشت. این گام، عصای دست شماست.

حالا نوبت نوشتن دادخواست: چی بنویسیم؟

تنظیم دادخواست، شاید در نگاه اول کاری پیچیده به نظر برسد، اما با یک الگوی درست و رعایت چند نکته کلیدی، از پسش برمی آیید. دادخواست فرم های مخصوصی دارد که باید در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تکمیل شود، اما محتوای آن را شما باید تهیه کنید. اجزای اصلی دادخواست شامل:

• مشخصات کامل خواهان و خوانده: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شغل. دقت کنید آدرس خوانده حتماً درست باشد تا ابلاغ به درستی انجام شود.
• خواسته یا موضوع و بهای آن: اینجا باید دقیقاً بنویسید چه می خواهید. مثلاً: مطالبه خسارت وارده به ساختمان به مبلغ [مبلغ دقیق طبق نظر کارشناس] ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی.
• دلایل و منضمات دادخواست: همان مدارکی که در بالا جمع آوری کردید (کپی برابر اصل).
• شرح دادخواست: این قسمت مهم ترین بخش است. باید ماجرا را کامل، واضح، و به ترتیب زمانی توضیح دهید. چه اتفاقی افتاده؟ چه خسارتی وارد شده؟ کی و کجا؟ چه کسی مسبب بوده؟ شما چه اقداماتی کرده اید؟ و چرا از دادگاه می خواهید حکم صادر کند؟ این قسمت باید مستند و قانع کننده باشد.

ثبت و پیگیری دادخواست: سامانه های اینترنتی به کمک میان!

1. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: این روزها دیگر خبری از رفت و آمد به دادگاه برای ثبت اولیه نیست. باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. آنها فرم دادخواست شما را تکمیل و مدارکتان را اسکن و پیوست می کنند.
2. سامانه ثنا: اگر هنوز در سامانه ثنا ثبت نام نکرده اید، حتماً قبل از این مرحله این کار را انجام دهید. تمام ابلاغیه های دادگاه از طریق این سامانه برای شما ارسال می شود.
3. هزینه های دادرسی: بابت ثبت دادخواست باید هزینه ای پرداخت کنید که بستگی به مبلغ خواسته شده دارد (مثلاً در سال ۱۴۰۳ حدود ۳.۵ درصد مبلغ خواسته است). این هزینه قابل مطالبه از خوانده در صورت پیروزی در دعواست.

در دادگاه چی میشه؟ فرآیند رسیدگی

بعد از ثبت دادخواست، مراحل زیر طی می شود:

1. ابلاغ دادخواست: دادگاه دادخواست شما را برای خوانده ارسال می کند تا او هم از دعوا مطلع شود.
2. جلسات رسیدگی: دادگاه جلساتی را برای شنیدن دفاعیات طرفین و بررسی مدارک تشکیل می دهد. شما و خوانده (یا وکلای شما) باید در این جلسات حاضر شوید.
3. ارجاع مجدد به کارشناسی: ممکن است دادگاه برای روشن شدن برخی ابهامات، مجدداً پرونده را به یک یا چند کارشناس (هیئت کارشناسی) ارجاع دهد.

حکم صادر شد، حالا چی؟

بعد از بررسی های لازم، دادگاه رأی صادر می کند. این رأی می تواند به نفع شما یا علیه شما باشد. اگر رأی به نفع شما بود، خوانده محکوم به پرداخت خسارت می شود. اما پایان ماجرا نیست:

• واخواهی/تجدیدنظرخواهی/فرجام خواهی: اگر هر یک از طرفین به رأی دادگاه اعتراض داشته باشند، می توانند در مهلت قانونی، درخواست واخواهی (اگر خوانده در جلسه حاضر نبوده)، تجدیدنظرخواهی (به دادگاه تجدیدنظر) یا در موارد خاص فرجام خواهی (به دیوان عالی کشور) بدهند.
• درخواست صدور اجرائیه: بعد از قطعی شدن رأی (یعنی تمام مراحل اعتراض گذشته و رأی نهایی شده)، شما باید از دادگاه درخواست صدور اجرائیه کنید. این اجرائیه، مجوز قانونی برای دریافت حقتان است.

چطور خسارت رو بگیریم؟ اجرای حکم

با داشتن اجرائیه، پرونده شما وارد مرحله اجرای احکام می شود. اینجا دفتر اجرای احکام به کمک شما می آید تا خسارت را از خوانده وصول کند:

• معرفی اموال خوانده: اگر اموال یا حساب بانکی از خوانده سراغ دارید، می توانید به اجرای احکام معرفی کنید.
• توقیف اموال: اجرای احکام می تواند اموال معرفی شده (مثل حساب بانکی، ملک، خودرو) را توقیف کند.
• فروش اموال: در صورت لزوم، اموال توقیف شده به مزایده گذاشته شده و از محل فروش آن، خسارت شما پرداخت می شود.
• درخواست ممنوع الخروجی: در برخی موارد، می توانید درخواست ممنوع الخروجی خوانده را هم بدهید.

نمونه دادخواست مطالبه خسارت وارده به ساختمان: یک راهنمای کامل و قابل ویرایش

اینجا یک نمونه دادخواست جامع برایتان آورده ایم که می توانید با الهام از آن و با کمک وکیل، دادخواست خودتان را تنظیم کنید. این نمونه، ترکیبی از سناریوهای رایج مثل نشت آب از همسایه و ترک خوردگی ناشی از گودبرداری ملک مجاور است. زیر هر بخش، توضیحات لازم را هم می بینید.

بسمه تعالی

برگ دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی [نام شهر]

مشخصات طرفین:

خواهان: (فردی که دادخواست می دهد و متضرر شده است)
*   نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
*   نام پدر: [نام پدر خواهان]
*   کد ملی: [کد ملی خواهان]
*   آدرس: [آدرس دقیق محل سکونت خواهان]
*   شغل: [شغل خواهان]
(توضیح: این اطلاعات باید دقیق و مطابق مدارک شناسایی باشد.)

خوانده: (فردی که خسارت وارد کرده و از او شکایت می شود)
*   نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده، در صورت نامشخص بودن، قید شود نامعلوم]
*   نام پدر: [نام پدر خوانده، در صورت نامشخص بودن، قید شود نامعلوم]
*   کد ملی: [کد ملی خوانده، در صورت نامشخص بودن، قید شود نامعلوم]
*   آدرس: [آدرس دقیق محل سکونت یا کار خوانده؛ این آدرس برای ابلاغ حیاتی است. در صورت نامشخص بودن، قید شود نامعلوم و تقاضای استعلام کنید.]
*   شغل: [شغل خوانده، در صورت نامشخص بودن، قید شود نامعلوم]
(توضیح: آدرس خوانده برای ابلاغ دادخواست بسیار مهم است. اگر آدرس دقیق ندارید، با وکیل مشورت کنید.)

وکیل یا نماینده قانونی: (اگر وکیل دارید، مشخصات ایشان را تکمیل کنید)
*   نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]
*   نام پدر: [نام پدر وکیل]
*   کد ملی: [کد ملی وکیل]
*   آدرس: [آدرس دفتر وکیل]
*   شغل: [وکیل دادگستری]
(توضیح: اگر خودتان اقدام می کنید، این بخش را خالی بگذارید.)

خواسته یا موضوع و بهای آن:

*   1. مطالبه خسارت وارده به ساختمان اینجانب واقع در [آدرس دقیق ملک آسیب دیده] به مبلغ [مبلغ دقیق ریالی] ریال طبق نظریه کارشناس رسمی دادگستری که به پیوست می باشد.
*   2. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ [تاریخ وقوع خسارت یا تاریخ سررسید پرداخت] تا زمان اجرای کامل حکم.
*   3. مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه کارشناسی تأمین دلیل، حق الزحمه کارشناسی در دادگاه، هزینه دادرسی، و حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده).
(توضیح: خواسته باید کاملاً مشخص باشد. مبلغ خسارت معمولاً بعد از نظر کارشناس تامین دلیل مشخص می شود.)

دلایل و منضمات دادخواست (مدارک پیوست):

*   کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی خواهان
*   کپی برابر اصل سند مالکیت یا مبایعه نامه/اجاره نامه ملک
*   اصل یا کپی برابر اصل نظریه کارشناس رسمی دادگستری (گزارش تامین دلیل) به شماره [شماره گزارش] و تاریخ [تاریخ گزارش]
*   تصاویر (عکس و فیلم) از خسارات وارده با تاریخ و شرح (در صورت امکان)
*   گواهی شهود (در صورت وجود، همراه با مشخصات و آدرس شهود)
*   رونوشت دادخواست تامین دلیل (در صورتی که قبلاً تقدیم کرده اید)
*   فتوکپی نامه های اخطار و اظهارنامه های ارسالی به خوانده (در صورت وجود)
*   فیش واریزی هزینه های دادرسی
(توضیح: هر مدرکی که به اثبات ادعای شما کمک می کند، باید اینجا ذکر و پیوست شود. تامین دلیل مهمترین مدرک است.)

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهر/محل وقوع ملک]
با سلام و احترام،

به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، مالک شش دانگ/صاحب حق انتفاع از ملک مسکونی/تجاری/اداری واقع در [آدرس دقیق و کامل ملک آسیب دیده] می باشم. (مدارک مالکیت به پیوست می باشد).

متأسفانه در تاریخ [تاریخ دقیق یا تقریبی وقوع خسارت، مثلاً حدوداً از تاریخ ۰۱/۰۳/۱۴۰۳] به دلیل [نوع حادثه یا اقدام خوانده، مثلاً نشت آب از واحد مسکونی طبقه بالا متعلق به خوانده آقای/خانم (نام خوانده) یا گودبرداری غیراصولی و عدم رعایت ضوابط فنی در ملک مجاور واقع در (آدرس ملک خوانده) توسط خوانده آقای/خانم (نام خوانده)]، خسارات جدی و جبران ناپذیری به ملک اینجانب وارد شده است.

این خسارات شامل [شرح جزئی و دقیق خسارات وارده، مثلاً ترک خوردگی عمیق در دیوار شمالی و غربی، نم زدگی و ریختگی گچ سقف پذیرایی و اتاق خواب، شکستگی کاشی های حمام و آشپزخانه، و کاهش شدید ارزش کلی بنا] می باشد. (تصاویر و فیلم های مربوط به خسارات نیز ضمیمه دادخواست است).

لازم به ذکر است، اینجانب پیش از اقدام به هرگونه تعمیر، در تاریخ [تاریخ درخواست تامین دلیل] از طریق [شورای حل اختلاف / دادگاه] درخواست تامین دلیل نمودم و کارشناس رسمی دادگستری در تاریخ [تاریخ بازدید کارشناس] از ملک اینجانب بازدید و پس از بررسی دقیق، نظریه کارشناسی خود را تحت شماره [شماره نظریه] صادر نمود که طی آن، میزان و نوع خسارات وارده به مبلغ [مبلغ دقیق ریالی] ریال برآورد و رابطه سببیت بین اقدام خوانده و خسارات وارده را تأیید نموده است. (نظریه کارشناس به پیوست می باشد).

با توجه به اینکه خوانده محترم، علی رغم اطلاع رسانی های مکرر اینجانب (مثلاً از طریق اظهارنامه شماره ... مورخ ... یا شفاهی در تاریخ ...) از جبران خسارات وارده و انجام اقدامات لازم خودداری نموده است، و با استناد به مواد ۳۲۸، ۳۳۰، ۳۳۱ قانون مدنی (در خصوص مسئولیت ناشی از تسبیب و اتلاف) و ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی (در خصوص خسارات دادرسی) و همچنین ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی (در خصوص صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک)، از محضر محترم دادگاه تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات وارده به ملک به مبلغ [مبلغ دقیق ریالی] ریال به انضمام خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ وقوع خسارت تا زمان اجرای کامل حکم و نیز کلیه هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده) را دارم.

با تشکر فراوان،

نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل)
امضا و تاریخ: [امضا و اثر انگشت خواهان]، [تاریخ روز، ماه، سال (مثلاً ۲۰/۰۵/۱۴۰۴)]
(توضیح: شرح دادخواست باید بدون زیاده گویی و با تمرکز بر واقعیات و مستندات باشد. حتماً تاریخ ها و مبالغ را دقیق بنویسید.)

بخش های اداری: (این بخش ها توسط دفاتر خدمات قضایی و دادگاه تکمیل می شود و شما نیاز به پر کردن آن ندارید.)
*   شماره و تاریخ ثبت دادخواست:
*   ریاست محترم شعبه [شماره] دادگاه [نام شهر]: رسیدگی فرمایید.
*   نام و نام خانوادگی ارجاع کننده:
*   تاریخ: امضا:
*   محل تمبر

چالش های رایج در مطالبه خسارت و راهکارهای عملی

مثل هر پرونده حقوقی دیگری، دعوای مطالبه خسارت ساختمان هم می تواند چالش هایی داشته باشد. اما نگران نباشید، برای هر مشکلی راه حلی هست.

نمیشه ثابت کرد که تقصیر اون بوده! (عدم اثبات رابطه سببیت یا تقصیر)

گاهی وقت ها سخت است که دقیقاً نشان دهید خسارت، نتیجه مستقیم کار خوانده بوده یا او مقصر است. مثلاً ممکن است چند عامل باعث آسیب شده باشند.

• راهکار: اینجا نقش کارشناس رسمی دادگستری پررنگ تر می شود. از کارشناس بخواهید تا با دقت بیشتری، عوامل را بررسی و علت اصلی خسارت را مشخص کند. شهادت شهود، گزارش های محلی، یا حتی تحقیقات محلی قاضی هم می تواند کمک کننده باشد.

طرف پول نداره، چیکار کنم؟ (عدم دسترسی به اموال خوانده یا اعسار وی)

شاید خوانده اموالی نداشته باشد یا اعلام کند که ورشکسته است و توان پرداخت خسارت را ندارد (اعسار).

• راهکار: قبل از صدور حکم (توقیف تأمین) یا بعد از آن (توقیف اجرایی)، می توانید از دادگاه بخواهید تا از طریق مراجع رسمی (مثل اداره ثبت اسناد، بانک مرکزی، راهور) اموال و دارایی های خوانده را استعلام کند. اگر اموالی پیدا شود، می توانید درخواست توقیف آن را بدهید. در صورت اعسار خوانده، دادگاه می تواند حکم به تقسیط بدهد.

پرونده کش میاد، حوصله ام سر رفت! (طولانی شدن فرآیند دادرسی)

متاسفانه، فرآیندهای قضایی در ایران گاهی طولانی می شوند. این می تواند خسته کننده باشد.

• راهکار: مهم ترین کار، کامل بودن مدارک از همان ابتداست تا نیاز به ارجاع مجدد و طولانی شدن نباشد. پیگیری مستمر پرونده (توسط خودتان یا وکیل) در سرعت بخشیدن به روند کار بی تاثیر نیست. انتخاب یک وکیل مجرب هم می تواند مسیر را کوتاه تر کند.

هزینه ها بالاست، از کجا بیارم؟ (هزینه های بالای دادرسی و کارشناسی)

هزینه دادرسی و به خصوص هزینه های کارشناسی (که ممکن است به هیئت های چند نفره هم ارجاع داده شود) می تواند بالا باشد.

• راهکار: اگر واقعاً توان پرداخت هزینه های دادرسی را ندارید، می توانید درخواست اعسار از هزینه دادرسی بدهید. در این صورت، با اثبات عدم توانایی مالی، از پرداخت این هزینه ها معاف می شوید یا به صورت اقساطی پرداخت می کنید. در مورد هزینه کارشناسی، در نهایت مقصر پرونده باید آن را بپردازد، اما ابتدا شما باید آن را تامین کنید.

خوانده همکاری نمیکنه! (عدم همکاری خوانده یا مقاومت در برابر حکم)

گاهی خوانده از همکاری سر باز می زند یا بعد از صدور حکم، در برابر اجرای آن مقاومت می کند.

• راهکار: پیگیری از طریق واحد اجرای احکام دادگستری ضروری است. آنها با استفاده از ضمانت های اجرایی قانونی (مثل توقیف اموال، ممنوع الخروجی و…) حکم را به اجرا درمی آورند.

نکات طلایی برای موفقیت پرونده شما

برای اینکه شانس موفقیت پرونده مطالبه خسارت ساختمانتان بالا برود و کمتر با چالش روبرو شوید، این نکات را آویزه گوشتان کنید:

زود دست به کار شو! (سرعت عمل)

زمان در این نوع پرونده ها خیلی مهم است. هرچه سریع تر برای تامین دلیل و تنظیم دادخواست اقدام کنید، شواهد تازه و قابل استنادتر هستند و احتمال پنهان کردن اموال توسط خوانده کمتر می شود. فرصت را از دست ندهید.

همه چیز رو دقیق مستند کن! (مستندسازی دقیق و همه جانبه)

عکس، فیلم، گزارش کارشناس، نامه های اخطار، فاکتور تعمیرات اضطراری؛ هر چیزی که فکر می کنید به اثبات ادعای شما کمک می کند، جمع آوری کنید. هرچه مدارکتان کامل تر باشد، کار قاضی برای تصمیم گیری راحت تر و پرونده شما محکم تر است.

وکیل متخصص ملکی، عصای دست شماست! (مشاوره حقوقی تخصصی)

راستش را بخواهید، پرونده های ملکی و خسارات به ساختمان پیچیدگی های خاص خودشان را دارند. یک وکیل متخصص ملکی، با تجربه و دانش حقوقی که دارد، می تواند دادخواست شما را حرفه ای و بدون ایراد تنظیم کند، در جلسات دادگاه به بهترین شکل از حقتان دفاع کند و مسیر رسیدگی را برایتان هموارتر سازد. او می تواند در انتخاب بهترین استراتژی حقوقی و جمع آوری مدارک هم به شما کمک کند.

حواست به هزینه ها باشه! (درک کامل از هزینه ها)

قبل از شروع، حتماً با یک وکیل یا کارشناس حقوقی در مورد تمام هزینه های احتمالی (دادرسی، کارشناسی، حق الوکاله و…) مشورت کنید تا بتوانید یک برنامه ریزی مالی واقع بینانه داشته باشید و وسط راه دچار مشکل نشوید. اگر هم توان پرداخت نداشتید، از راهکارهای قانونی مثل اعسار استفاده کنید.

گاهی مذاکره بهتر از دادگاهه! (مذاکره قبل از دادخواست)

همیشه لازم نیست که مستقیماً به دادگاه بروید. گاهی اوقات، تلاش برای حل و فصل مسالمت آمیز از طریق مذاکره یا حتی ارسال یک اظهارنامه رسمی، می تواند مشکل را سریع تر و با هزینه کمتر حل کند. قبل از دادخواست، با خوانده صحبت کنید و راهی برای توافق پیدا کنید. اگر جواب نداد، آن وقت می توانید به دادگاه فکر کنید.

جمع بندی: حقت رو بگیر!

مطالبه خسارت وارده به ساختمان، نه تنها یک حق قانونی است، بلکه یک ضرورت برای حفظ ارزش دارایی شماست. قانون ایران، با استناد به مواد محکم قانون مدنی، از شما در برابر آسیب هایی که به ملکتان وارد می شود حمایت می کند. دیدید که از جمع آوری مدارک اولیه و تامین دلیل گرفته تا پیگیری در دادگاه و اجرای حکم، مسیر نسبتاً مشخصی وجود دارد که با آگاهی از آن می توانید قدم بردارید.

هرگز از پیگیری حقتان غافل نشوید. بدون اقدام به موقع، ممکن است نه تنها خسارتتان جبران نشود، بلکه مشکلات بیشتری هم برایتان پیش بیاید. اگر ساختمانتان آسیب دیده، همین حالا دست به کار شوید. تردید نکنید، با یک اقدام آگاهانه و در صورت نیاز، مشورت با متخصصین حقوقی، می توانید خسارت وارده را از مقصر بگیرید و آرامش را به ملکتان برگردانید.