نمونه اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره توسط موجر یک ابزار قانونی مهم برای اعلام رسمی پایان قرارداد اجاره به مستأجر است، به خصوص وقتی مستأجر به تعهداتش عمل نکرده یا مدت اجاره به پایان رسیده و تخلیه نمی کند. این اظهارنامه نقش حیاتی در حفظ حقوق مالک دارد و اولین قدم قانونی برای حل اختلافات ملکی به شمار می رود.

فرض کنید شما صاحب خونه ای هستید که ملکش رو اجاره داده، ولی مستاجر به هر دلیلی به قول و قرارهایی که توی قرارداد داشته عمل نکرده. شاید اجاره اش رو نداده، شاید از ملک استفاده ای کرده که توی قرارداد نبوده، یا اصلا مدت اجاره تموم شده و خیال رفتن نداره. خب، توی این جور مواقع چی کار باید کرد؟ اولین و مهم ترین قدم قانونی که باید بردارید، ارسال یک اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره به مستاجرتونه. این اظهارنامه مثل یک نامه رسمی می مونه که به مستاجر میگه «ببین، قرارداد ما دیگه تمومه و تو باید ملک رو تخلیه کنی». این کار نه تنها بهش اطلاع رسانی می کنه، بلکه یک سند محکم قانونی هم برای شما ایجاد می کنه که اگه کار به دادگاه کشید، دستتون باز باشه. در این مقاله می خوایم حسابی راجع به اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره توسط موجر صحبت کنیم، از اینکه اصلا چی هست و چرا لازمه تا چطور باید بنویسیدش و بعدش چیکار کنید. پس تا آخرش با ما همراه باشید تا بتونید با خیال راحت و طبق قانون، حق و حقوقتون رو پیگیری کنید.

اصلا اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره توسط موجر چی هست و چرا انقدر مهمه؟

قبل از هر چیزی، بیاید ببینیم اصلا این اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره که می گیم، چیه و چرا برای شما که صاحب خونه هستید (یعنی موجر)، انقدر اهمیت داره. به زبان ساده، اظهارنامه یه جور نامه رسمی و قانونیه که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به طرف مقابل (یعنی مستاجر) فرستاده میشه. این نامه به مستاجر می گه که شما قصد دارید قرارداد اجاره رو به دلایلی که کاملاً مشخص می کنید، تموم کنید.

شاید بپرسید خب چرا همینجوری زبانی یا با یه پیامک بهش نگیم؟ جواب اینه که اظهارنامه فقط یه اطلاع رسانی ساده نیست؛ اون یه سند قانونی خیلی معتبره. وقتی شما اظهارنامه می فرستید، یعنی رسماً و قانوناً اراده خودتون رو برای فسخ قرارداد اعلام کردید. این یعنی دیگه مستاجر نمی تونه ادعا کنه که از تصمیم شما خبر نداشته یا شما بهش نگفته بودید. تازه، خیلی از مهلت های قانونی و مراحل بعدی که برای تخلیه یا دریافت خسارت باید انجام بدید، از تاریخ ابلاغ همین اظهارنامه شروع میشه. پس، اظهارنامه مثل شلیک تیر اول تو یه دعوای حقوقی می مونه؛ باید درست و به موقع انجام بشه تا مسیر بقیه کارها هموار بشه و از حقوق قانونی خودتون در آینده بهتر دفاع کنید.

چه وقت هایی موجر می تونه قرارداد اجاره رو فسخ کنه؟ (دلایل قانونی)

شاید این سوال براتون پیش بیاد که خب، آیا هر وقت من دلم خواست می تونم قرارداد رو فسخ کنم؟ مسلماً نه! برای اینکه بتونید یک قرارداد اجاره رو فسخ کنید، باید دلایل قانونی و موجهی داشته باشید. این دلایل هم معمولاً توی خود قرارداد اجاره مشخص شدن یا بر اساس قوانین موجر و مستاجر تعیین شدن. بیاید چند تا از مهم ترین این دلایل رو با هم بررسی کنیم:

مستاجر اجاره نمی ده؟

یکی از رایج ترین مشکلاتی که صاحب خونه ها باهاش درگیر میشن، عدم پرداخت به موقع اجاره بها توسط مستاجره. وقتی مستاجر چندین ماه اجاره رو عقب میندازه، دیگه حق شماست که بخواید قرارداد رو فسخ کنید. قوانین مربوط به موجر و مستاجر، شرایط و مهلت های خاصی رو برای این موضوع در نظر گرفتن. مثلاً طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲، اگه مستاجر اجاره رو برای بیشتر از یه مدت مشخصی (که معمولاً توی قرارداد میاد و اگه نیومده باشه، دو ماه حساب میشه) نده، موجر می تونه درخواست فسخ قرارداد رو بده. یا توی قانون سال ۱۳۷۶ هم این موضوع در بند ۹ ماده ۱۴ مطرح شده که اگه مستاجر اجور رو پرداخت نکنه، موجر می تونه تقاضای تخلیه رو داشته باشه. البته قبل از ارسال اظهارنامه فسخ، معمولاً باید به مستاجر اخطار بدید و یه مهلت معقول بهش بدید که اجاره رو پرداخت کنه. اگه باز هم پرداخت نکرد، اون وقت می تونید رسماً اظهارنامه فسخ رو بفرستید.

مستاجر از شرط های قرارداد سرپیچی کرده؟

قرارداد اجاره فقط در مورد اجاره بها نیست؛ کلی بند و شرط دیگه هم توش هست که هم موجر و هم مستاجر باید بهشون پایبند باشن. مثلاً ممکنه توی قرارداد قید شده باشه که مستاجر حق نداره ملک رو به شخص دیگه ای اجاره بده (انتقال به غیر)، یا حق نداره کاربری ملک رو عوض کنه (مثلاً یه خونه رو تبدیل به کارگاه کنه)، یا مثلاً نباید بدون اجازه شما دست به تعمیرات اساسی بزنه. اگه مستاجر یکی از این شرط ها رو زیر پا بذاره، شما حق دارید که قرارداد رو فسخ کنید. توی این موارد، ذکر دقیق بندی از قرارداد که مستاجر نقض کرده، توی اظهارنامه خیلی مهمه. چون این شروط، سنگ بنای اصلی قرارداد شما هستن و تخلف ازشون، حق فسخ رو برای شما ایجاد می کنه.

مدت اجاره تموم شده و مستاجر نمی ره؟

این مورد از فسخ کمی با موارد قبلی فرق داره. اینجا دیگه فسخی در کار نیست، چون خود به خود با پایان مدت اجاره، قرارداد تموم شده. اما اگه مستاجر بعد از تموم شدن مدت اجاره، ملک رو تخلیه نکنه و همچنان توش بمونه، شما می تونید با ارسال اظهارنامه، ازش بخواید که ملک رو تخلیه کنه. این اظهارنامه به نوعی اتمام حجت محسوب میشه و به مستاجر یادآوری می کنه که دیگه حق ادامه سکونت نداره. ماده ۴۹۴ قانون مدنی هم میگه که اگه مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره، ملک رو بدون اجازه موجر استفاده کنه، باید اجرت المثل اون مدت رو پرداخت کنه. پس توی این شرایط، اظهارنامه یک گام مهم برای شروع فرایند تخلیه و در صورت نیاز، درخواست اجرت المثل از مراجع قضاییه.

موارد دیگه که میشه فسخ کرد (خیارات)

گاهی اوقات توی خود قرارداد اجاره، شروطی به عنوان «خیار فسخ» برای موجر در نظر گرفته میشه. «خیار» یعنی حق برهم زدن معامله. مثلاً ممکنه قید بشه که در صورتی که موجر ظرف سه ماه به ملک نیاز داشته باشد، حق فسخ یک طرفه قرارداد را دارد. این نوع شروط، به شما حق میدن که بدون نیاز به نقض قرارداد توسط مستاجر، با رعایت اون شرط، قرارداد رو فسخ کنید. یا مثلاً اگه ملک اجاره داده شده، اون اوصاف و مشخصاتی که توی قرارداد توافق شده بود رو نداشته باشه (خیار تخلف از وصف)، باز هم موجر می تونه حق فسخ داشته باشه. البته این موارد کمی تخصصی تر هستن و بهتره حتماً با یک وکیل مشورت کنید تا مطمئن بشید حق فسخ دارید یا نه.

یادتون باشه، حق فسخ یک شمشیر دولبه ست. اگه بدون دلیل موجه یا بدون رعایت تشریفات قانونی اقدام به فسخ کنید، ممکنه خودتون تو دردسر بیفتید و حتی مجبور به پرداخت خسارت به مستاجر بشید. پس دقت کنید که همیشه با اطلاعات کامل و صحیح پیش برید.

قبل از اینکه اظهارنامه رو بنویسی، چه کارهایی باید بکنی؟

خب، تا اینجا فهمیدیم که اظهارنامه چیه و توی چه مواقعی می تونیم ازش استفاده کنیم. حالا قبل از اینکه قلم به دست بشید و شروع به نوشتن متن اظهارنامه کنید، چند تا کار مهم هست که باید انجام بدید تا مطمئن بشید مسیرتون درسته و بعداً به مشکل برنمی خورید:

اول از همه، قرارداد اجاره رو مثل روز اول بخون! این یکی از مهم ترین کارهاییه که باید انجام بدید. تمام بندها و شروط قرارداد اجاره رو با دقت مطالعه کنید. ببینید دقیقاً چه تعهداتی برای مستاجر وجود داشته و آیا شرط خاصی برای فسخ قرارداد ذکر شده یا نه. مدت اجاره رو چک کنید و ببینید آیا واقعاً به پایان رسیده یا نه. این کار به شما کمک می کنه تا دلیل فسخ رو به طور مشخص و مستند، از دل خود قرارداد بیرون بکشید.

بعدش، هر مدرکی که دارید رو جمع کنید! اگه مستاجر اجاره نداده، فیش های واریزی (یا عدم واریزی) رو جمع کنید. اگه تخلفی کرده (مثلاً کاربری رو عوض کرده یا به کسی دیگه داده)، عکس و فیلم و شهادت نامه همسایه ها می تونه خیلی بهتون کمک کنه. هر چیزی که ثابت کنه مستاجر به تعهداتش عمل نکرده یا مدت اجاره تموم شده، توی این مرحله باید آماده بشه. این مدارک بعداً توی دادگاه به کارتون میان و به ادعای شما اعتبار میدن.

حساب و کتاب اجاره های عقب افتاده و خسارت ها رو دقیق انجام بده. اگه مستاجر اجاره نداده، دقیقاً حساب کنید که چقدر بدهکاره. اگه به ملک خسارتی وارد کرده، هزینه تعمیرات رو برآورد کنید. این جزئیات رو توی اظهارنامه هم میتونید ذکر کنید تا مستاجر بدونه چه توقعاتی ازش دارید. این محاسبه دقیق به شما کمک می کنه تا توی مراحل بعدی، مطالبه دقیق تری داشته باشید و حق و حقوقتون رو تمام و کمال بگیرید.

اگه شک داری، حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کن! این نکته رو همیشه توی ذهنتون داشته باشید که قوانین حقوقی می تونن پیچیده باشن. اگه احساس می کنید دلیل فسخ شما کمی خاصه یا سوالات زیادی دارید، بهترین کار اینه که قبل از هر اقدامی، با یه وکیل متخصص تو زمینه املاک و مستغلات مشورت کنید. وکیل می تونه با توجه به جزئیات پرونده شما، بهترین راه حل رو پیشنهاد بده و از اشتباهات احتمالی جلوگیری کنه. این کار در بلندمدت، کلی وقت و هزینه رو براتون ذخیره می کنه.

قدم به قدم تا تنظیم یه اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره کامل

حالا که مقدمات رو آماده کردیم، وقتشه که بریم سراغ بخش اصلی کار: تنظیم اظهارنامه. نوشتن یک اظهارنامه قانونی و کامل، شاید در نگاه اول سخت به نظر برسه، اما اگه قدم به قدم پیش بریم، می بینید که خیلی هم پیچیده نیست. یادتون باشه که هر چقدر اظهارنامه شما دقیق تر و کامل تر باشه، توی مراحل بعدی کارتون راحت تره.

مشخصات خودت و مستاجر رو دقیق بنویس.

اولین چیزی که توی هر اظهارنامه ای میاد، مشخصات دقیق اظهارکننده (یعنی شما به عنوان موجر) و مخاطب (یعنی مستاجر) هست. باید این اطلاعات رو کامل و بدون غلط وارد کنید:

• اظهارکننده (موجر): نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس کامل و دقیق (همون آدرسی که توی قرارداد اجاره هست یا آدرس فعلی مستاجر اگه مطمئنید).
• مخاطب (مستاجر): نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس کامل و دقیق.

دقت کنید که اگه کد ملی مستاجر رو ندارید، می تونید با همون نام و نام خانوادگی و آدرس دقیق ارسال کنید، ولی با کد ملی ابلاغ مطمئن تر انجام میشه. آدرس هم باید آدرسی باشه که مستاجر قطعاً اونجا اظهارنامه رو دریافت کنه. اگه آدرس رو اشتباه بنویسید، ممکنه اظهارنامه بهش ابلاغ نشه و کل زحمتتون هدر بره.

موضوع اظهارنامه چی باشه؟

بعد از مشخصات طرفین، باید یک خط بنویسید که موضوع اظهارنامه رو مشخص می کنه. این قسمت باید کوتاه و واضح باشه. مثلاً می تونید بنویسید:

موضوع اظهارنامه: اعلام فسخ قرارداد اجاره و درخواست تخلیه ملک یا اعلام فسخ قرارداد اجاره و مطالبه اجور معوقه و تخلیه ملک. این تیتر نشون میده که محتوای اصلی اظهارنامه در مورد چیه.

اصل متن اظهارنامه رو چطور بنویسیم؟

اینجا قلب اظهارنامه شماست و باید حسابی روش وقت بذارید. متن اصلی باید شامل چندین بخش مهم باشه:

1. شروع دوستانه و ارجاع به قرارداد: با یک با سلام و احترام شروع کنید. بعدش بلافاصله به قرارداد اجاره ای که بین شما و مستاجر بوده ارجاع بدید. مثلاً بگید: پیرو قرارداد اجاره به شماره [شماره قرارداد، اگه داره] مورخ [تاریخ قرارداد] فی مابین اینجانب [نام موجر] و شما [نام مستاجر]، در خصوص ملک واقع در [آدرس ملک اجاره ای]…
2. بیان دقیق علت فسخ: این قسمت باید خیلی واضح و مستند باشه. اینجا جاییه که باید دقیقاً بگید مستاجر چه تخلفی کرده یا چه اتفاقی افتاده که شما حق فسخ پیدا کردید.
   • اگه عدم پرداخت اجاره بهاست: بنویسید متاسفانه علیرغم تعهد شما به پرداخت ماهانه اجاره بهای [مبلغ اجاره بها] ریال، از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] تاکنون هیچ مبلغی بابت اجاره بها پرداخت نکرده اید که مجموع بدهی شما تا تاریخ امروز به مبلغ [مجموع بدهی] ریال بالغ می گردد.
   • اگه تخلف از شروط قرارداده: بگید بر اساس بند [شماره بند] قرارداد اجاره، شما متعهد بودید [تعهد مستاجر را ذکر کنید، مثلاً ملک را به غیر منتقل نکنید]. متاسفانه در تاریخ [تاریخ تخلف] و بر خلاف شرط مذکور، اقدام به [شرح تخلف، مثلاً انتقال ملک به آقای/خانم …] نموده اید.
   • اگه اتمام مدت اجاره ست: مدت قرارداد اجاره فی مابین در تاریخ [تاریخ اتمام قرارداد] به پایان رسیده است و علیرغم انقضای مدت، تاکنون اقدام به تخلیه ملک ننموده اید.
3. استناد به مواد قانونی: برای اینکه اظهارنامه شما وزن حقوقی داشته باشه، به ماده های قانونی مربوطه اشاره کنید. مثلاً بدینوسیله و به استناد ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی و نیز [مواد مربوطه از قانون روابط موجر و مستاجر، مثلاً ماده ۶ قانون سال ۶۲ یا ماده ۱۴ قانون سال ۷۶] و بند [شماره بند] قرارداد اجاره…
4. اعلام صریح فسخ: حالا باید رسماً و بدون هیچ ابهامی اعلام کنید که قرارداد فسخ شده. لذا بدینوسیله مراتب فسخ (یا انفساخ) قرارداد اجاره فوق الذکر به دلیل [ذکر علت فسخ] به شما ابلاغ می گردد و از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، قرارداد اجاره فی مابین منفسخ و فاقد هرگونه اعتبار قانونی است.
5. درخواست و مهلت: از مستاجر بخواهید که ملک رو تخلیه و کلید رو تحویل بده و برای این کار یک مهلت مشخص تعیین کنید. معمولاً ۳ تا ۱۰ روز مهلت کافیه. مقتضی است ظرف مدت [مثلاً ۷] روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه کامل ملک و تحویل کلید به اینجانب اقدام فرمایید.
6. پیامدها و عواقب: حتماً به مستاجر گوشزد کنید که اگه توی مهلت مقرر تخلیه نکنه، چه عواقب قانونی در انتظارشه و شما حق مطالبه خسارت رو دارید. بدیهی است در صورت عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر، اینجانب از طریق مراجع قضایی اقدام به طرح دعوای تخلیه و مطالبه کلیه خسارات وارده و اجور معوقه و اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای مدت قرارداد خواهم نمود و مسئولیت کلیه خسارات و هزینه های دادرسی بر عهده شما خواهد بود. (می توانید به ماده ۱۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی هم اشاره کنید.)
7. وضعیت ودیعه: اگه مستاجر ودیعه ای پیش شما داره، تکلیف اون رو هم روشن کنید. مثلاً لازم به ذکر است مبلغ ودیعه پرداختی شما به مبلغ [مبلغ ودیعه] ریال پس از کسر بدهی های معوقه اجاره بها، شارژ، خسارات وارده به ملک (در صورت وجود) و سایر هزینه های قانونی، به شما مسترد خواهد شد.

با رعایت این نکات، متن اصلی اظهارنامه شما کامل و بی نقص خواهد بود.

امضا و تاریخ یادت نره!

در نهایت، پایین اظهارنامه، نام و نام خانوادگی خودتون رو به عنوان اظهارکننده بنویسید و تاریخ روز رو هم ذکر کنید. موقع ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، امضای شما هم ثبت میشه.

بیا چند تا نمونه اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره رو با هم ببینیم (آماده و قابل ویرایش)

حالا که با کلیات تنظیم اظهارنامه آشنا شدید، وقتشه که چند تا نمونه عملی و کاربردی ببینیم. این نمونه ها مثل یه الگو می مونن که می تونید با توجه به شرایط خاص خودتون، اون ها رو ویرایش و شخصی سازی کنید. فقط حواستون باشه که جاهای خالی رو با اطلاعات دقیق و صحیح پر کنید.

نمونه 1: اظهارنامه فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

بسمه تعالی

اظهارکننده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
نام پدر: [نام پدر موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
آدرس کامل: [آدرس دقیق محل سکونت موجر]

مخاطب:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
نام پدر: [نام پدر مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
آدرس کامل: [آدرس ملک اجاره ای یا آدرس دقیق فعلی مستاجر]

موضوع اظهارنامه: اعلام فسخ قرارداد اجاره و درخواست تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

با سلام و احترام؛

پیرو قرارداد اجاره به شماره [شماره قرارداد، در صورت وجود] مورخ [تاریخ دقیق قرارداد اجاره] فی مابین اینجانب (موجر) و شما (مستاجر)، در خصوص اجاره یک واحد [نوع ملک، مثلاً آپارتمان مسکونی/تجاری] به نشانی [آدرس کامل ملک اجاره ای، پلاک ثبتی و ...] با اجاره بهای ماهانه [مبلغ اجاره بها به عدد و حروف] ریال که جنابعالی متعهد به پرداخت آن در ابتدای هر ماه بوده اید.

متأسفانه علیرغم تعهد قراردادی و مراجعات مکرر و تذکرات شفاهی اینجانب، شما از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت، مثلاً 1403/01/01] تاکنون هیچ مبلغی بابت اجاره بها پرداخت ننموده اید که مجموع بدهی شما بابت [تعداد ماه های عدم پرداخت] ماه اجاره معوقه تا تاریخ ابلاغ این اظهارنامه به مبلغ [مجموع بدهی به عدد و حروف] ریال بالغ می گردد. این امر نقض صریح بند [شماره بند مربوط به پرداخت اجاره در قرارداد] قرارداد اجاره و موجبات ضرر و زیان اینجانب را فراهم آورده است.

لذا بدینوسیله و به استناد ماده 156 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و بند [شماره بند مربوط به حق فسخ در صورت عدم پرداخت اجاره در قرارداد] قرارداد اجاره فی مابین و مواد [مثلاً 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 یا 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376]، مراتب فسخ قرارداد اجاره فوق الذکر به دلیل عدم ایفاء تعهدات قراردادی (عدم پرداخت اجاره بها) به شما ابلاغ می گردد و از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، قرارداد اجاره فی مابین منفسخ و فاقد هرگونه اعتبار قانونی است.

مقتضی است ظرف مدت [مثلاً 7 یا 10] روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه کامل ملک فوق الذکر و تحویل کلید و تسویه حساب کامل (از جمله پرداخت اجاره بهای معوقه، شارژ ساختمان و جبران خسارات احتمالی وارده به ملک) به اینجانب اقدام فرمایید.

بدیهی است در صورت عدم تخلیه ملک و عدم تسویه حساب در مهلت مقرر، اینجانب از طریق مراجع قضایی اقدام به طرح دعوای تأیید فسخ، تخلیه ید و مطالبه کلیه اجور معوقه، اجرت المثل ایام تصرف و خسارات وارده به ملک و کلیه هزینه های دادرسی خواهم نمود و مسئولیت و تبعات قانونی آن به موجب ماده 157 قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوطه، تماماً بر عهده شما خواهد بود.

لازم به ذکر است مبلغ ودیعه پرداختی شما به مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد و حروف] ریال پس از کسر بدهی های معوقه اجاره بها، شارژ، خسارات وارده به ملک (در صورت وجود و پس از کارشناسی) و سایر هزینه های قانونی، به شما مسترد خواهد شد.

با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی موجر: [نام و نام خانوادگی موجر]
تاریخ: [تاریخ تنظیم اظهارنامه]

نمونه 2: اظهارنامه فسخ به دلیل تخلف مستاجر از شروط قرارداد (مثلاً تغییر کاربری یا انتقال به غیر)

بسمه تعالی

اظهارکننده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
نام پدر: [نام پدر موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
آدرس کامل: [آدرس دقیق محل سکونت موجر]

مخاطب:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
نام پدر: [نام پدر مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
آدرس کامل: [آدرس ملک اجاره ای یا آدرس دقیق فعلی مستاجر]

موضوع اظهارنامه: اعلام فسخ قرارداد اجاره و درخواست تخلیه ملک به دلیل تخلف مستاجر از شروط قرارداد

با سلام و احترام؛

پیرو قرارداد اجاره به شماره [شماره قرارداد، در صورت وجود] مورخ [تاریخ دقیق قرارداد اجاره] فی مابین اینجانب (موجر) و شما (مستاجر)، در خصوص اجاره یک واحد [نوع ملک، مثلاً آپارتمان مسکونی/تجاری] به نشانی [آدرس کامل ملک اجاره ای، پلاک ثبتی و ...] .

بر اساس بند [شماره بند دقیق در قرارداد] قرارداد اجاره فوق الذکر، شما متعهد بودید که [شرح دقیق تعهد مستاجر، مثلاً: ملک مورد اجاره را صرفاً جهت سکونت شخصی استفاده نمایید و از هرگونه تغییر کاربری آن خودداری کنید.] و یا [مثلاً: حق واگذاری یا انتقال منافع مورد اجاره را به هر عنوان و به هر نحو (اعم از صلح، مشارکت، اجاره مجدد، نمایندگی و غیره) به غیر، کلاً یا جزئاً، ولو به صورت موقت، ندارید.].

متأسفانه در تاریخ [تاریخ تخلف یا تاریخ اطلاع موجر از تخلف]، جنابعالی برخلاف تعهد صریح قراردادی و مفاد بند [شماره بند] قرارداد، اقدام به [شرح دقیق و مستند تخلف مستاجر، مثلاً: تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری (آرایشگاه/دفتر کار) نموده اید.] و یا [مثلاً: واگذاری و انتقال منافع مورد اجاره به آقای/خانم (نام شخص سوم) فرزند (نام پدر شخص سوم) کد ملی (کد ملی شخص سوم) نموده اید.]. این اقدام شما، نقض آشکار شروط اساسی قرارداد اجاره و موجب تضییع حقوق اینجانب گردیده است.

لذا بدینوسیله و به استناد ماده 156 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و بند [شماره بند مربوط به حق فسخ در صورت تخلف از شروط در قرارداد] قرارداد اجاره فی مابین و ماده 490 قانون مدنی، مراتب فسخ قرارداد اجاره فوق الذکر به دلیل تخلف شما از شروط صریح و اساسی قرارداد به شما ابلاغ می گردد و از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، قرارداد اجاره فی مابین منفسخ و فاقد هرگونه اعتبار قانونی است.

مقتضی است ظرف مدت [مثلاً 7 یا 10] روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه کامل ملک فوق الذکر و تحویل کلید و تسویه حساب کامل (از جمله پرداخت اجاره بهای معوقه، شارژ ساختمان و جبران خسارات احتمالی وارده به ملک) به اینجانب اقدام فرمایید.

بدیهی است در صورت عدم تخلیه ملک و عدم تسویه حساب در مهلت مقرر، اینجانب از طریق مراجع قضایی اقدام به طرح دعوای تأیید فسخ، تخلیه ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و خسارات وارده به ملک و کلیه هزینه های دادرسی خواهم نمود و مسئولیت و تبعات قانونی آن به موجب ماده 157 قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوطه، تماماً بر عهده شما خواهد بود.

لازم به ذکر است مبلغ ودیعه پرداختی شما به مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد و حروف] ریال پس از کسر بدهی های معوقه اجاره بها، شارژ، خسارات وارده به ملک (در صورت وجود و پس از کارشناسی) و سایر هزینه های قانونی، به شما مسترد خواهد شد.

با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی موجر: [نام و نام خانوادگی موجر]
تاریخ: [تاریخ تنظیم اظهارنامه]

نکات ریز برای پر کردن این فرم ها:

• اطلاعات دقیق: هر بخش در کروشه ([ ]) را با اطلاعات دقیق و صحیح پر کنید. هیچ جای خالی نباید بماند.
• شرح کامل: هر چه شرح تخلف یا دلیل فسخ را واضح تر و با جزئیات بیشتر بنویسید، اظهارنامه شما قوی تر است. به تاریخ دقیق و بندهای قرارداد حتماً اشاره کنید.
• مبالغ: مبالغ را هم به عدد و هم به حروف بنویسید تا ابهامی ایجاد نشود.
• مهلت معقول: مهلت تخلیه را بین ۳ تا ۱۰ روز کاری در نظر بگیرید. مهلت های خیلی کوتاه ممکن است از نظر دادگاه غیرمنطقی تلقی شود.
• نسخه قرارداد: حتماً یک کپی از قرارداد اجاره را هم همراه خودتان به دفتر خدمات قضایی ببرید.

اظهارنامه رو چطوری بفرستیم؟ (مراحل ارسال از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی)

خب، اظهارنامه رو نوشتید و حالا وقتشه که بفرستیدش. دیگه مثل قدیم نیست که برید دادگاه و اظهارنامه رو حضوری بدید دست طرف. الان همه چیز از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام میشه که خیلی هم راحت تر و مطمئن تره. مراحلش رو با هم مرور کنیم:

1. متن اظهارنامه رو آماده کنید: همونطور که گفتیم، متن اظهارنامه رو با دقت بنویسید و تمام جاهای خالی رو پر کنید. نیازی نیست که چند نسخه کپی بگیرید، چون خودشون توی سیستم ثبت می کنن.
2. مدارک لازم رو جمع آوری کنید:
   • مدارک هویتی شما: کارت ملی و شناسنامه.
   • اصل و کپی قرارداد اجاره: این خیلی مهمه که اصل قرارداد رو داشته باشید.
   • مدارک مربوط به علت فسخ: اگه فیش عدم پرداخت دارید، اگه عکس یا فیلمی از تخلف مستاجر دارید، همراه خودتون ببرید.
3. مراجعه به نزدیک ترین دفتر خدمات الکترونیک قضایی: آدرس این دفاتر رو می تونید به راحتی از اینترنت پیدا کنید.
4. ثبت و پرداخت هزینه: وقتی به دفتر خدمات قضایی رفتید، مسئول مربوطه اظهارنامه شما رو توی سیستم ثبت می کنه. اونجا مشخصات طرفین، متن اظهارنامه و مدارک شما رو وارد سیستم می کنن. بعد از ثبت، باید هزینه مربوط به ارسال اظهارنامه رو پرداخت کنید که مبلغ کمی هست.
5. پیگیری وضعیت ارسال و ابلاغ: بعد از اینکه اظهارنامه رو ثبت کردید، یک کد رهگیری بهتون داده میشه. با این کد می تونید وضعیت ابلاغ اظهارنامه رو از طریق سایت عدل ایران (سامانه ثنا) پیگیری کنید. وقتی اظهارنامه به مستاجر ابلاغ بشه، شما از طریق همین سامانه متوجه میشید. ابلاغ می تونه به صورت الکترونیکی (اگه مستاجر حساب کاربری ثنا داشته باشه) یا به صورت فیزیکی (از طریق مامور ابلاغ) انجام بشه.
6. اهمیت نگهداری تأییدیه ثبت و ارسال: حتماً تأییدیه ثبت اظهارنامه رو که از دفتر خدمات قضایی دریافت می کنید، نگه دارید. این تأییدیه سندیه که نشون میده شما اظهارنامه رو فرستادید و تاریخ دقیق ارسال رو هم مشخص می کنه. این کاغذ در صورت بروز مشکلات احتمالی، به کارتون میاد.

خیلی مهمه که آدرس مستاجر رو دقیق و کامل بنویسید. اگه آدرس اشتباه باشه یا مستاجر اونجا حضور نداشته باشه و اظهارنامه ابلاغ نشه، ممکنه مجبور بشید دوباره اظهارنامه بفرستید یا از روش های دیگه ای برای ابلاغ استفاده کنید که زمان بر و هزینه بره.

اگه مستاجر همکاری نکرد، بعدش چیکار کنیم؟ (اقدامات حقوقی بعدی)

خب، اظهارنامه رو فرستادید و مستاجر هم اظهارنامه رو دریافت کرده. حالا دو حالت پیش میاد: یا مستاجر با شما همکاری می کنه، ملک رو تخلیه می کنه و تسویه حساب می کنه (که این بهترین حالت ممکنه)، یا اینکه به اظهارنامه شما بی توجهی می کنه و همچنان توی ملک می مونه. اگه مستاجر همکاری نکرد، شما باید آماده باشید که مراحل قانونی بعدی رو طی کنید. این مراحل عبارتند از:

دادخواست تأیید فسخ قرارداد اجاره

در بعضی موارد، لازم میشه که شما از دادگاه بخواید که فسخ قرارداد رو رسماً تأیید کنه. این کار برای مواقعیه که مستاجر ممکنه ادعا کنه حق فسخی وجود نداشته یا دلایل شما رو قبول نداره. با گرفتن حکم تأیید فسخ از دادگاه، دیگه هیچ شک و شبهه ای برای هیچ کس (مخصوصاً برای خود مستاجر و مراجع قضایی) باقی نمی مونه که قرارداد اجاره دیگه تمومه. این دادخواست معمولاً مقدمه سایر اقدامات قانونی مثل تخلیه هست.

دادخواست تخلیه ید (دستور تخلیه)

اگه مستاجر بعد از اتمام مهلت توی اظهارنامه یا حتی بعد از حکم تأیید فسخ، ملک رو تخلیه نکرد، شما باید دادخواست تخلیه ید یا دستور تخلیه رو به دادگاه ارائه بدید. این دادخواست به دادگاه میگه که مستاجر بدون حق قانونی، ملک شما رو تصرف کرده و باید تخلیه کنه. دادگاه بعد از بررسی، اگه حق رو به شما بده، حکم تخلیه صادر می کنه. بسته به اینکه قرارداد اجاره شما مشمول کدوم قانون باشه (مثلاً قانون ۱۳۷۶ که دستور تخلیه فوری داره)، ممکنه مراحلش کمی متفاوت باشه.

پیگیری اجاره های عقب افتاده و خسارت ها

علاوه بر تخلیه ملک، شما حق دارید که اجاره بهای معوقه و هرگونه خسارتی که مستاجر به ملک وارد کرده رو ازش مطالبه کنید. این مطالبه می تونه همزمان با دادخواست تخلیه باشه یا به صورت یک دادخواست جداگانه مطرح بشه. مثلاً اگه مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره در ملک شما ساکن بوده، شما می تونید اجرت المثل ایام تصرف رو هم ازش بخواید. این ها همه جزو حقوق شماست که باید از طریق قانونی پیگیری کنید.

اجراییه حکم

بعد از اینکه حکم دادگاه به نفع شما صادر شد (مثلاً حکم تخلیه یا حکم پرداخت اجور معوقه)، ممکنه مستاجر باز هم زیر بار نره. توی این مرحله، شما باید از طریق اجراییه حکم رو به اجرا دربیارید. اجراییه یک دستور رسمی از طرف دادگاهه که به مامورین ابلاغ و نیروی انتظامی اجازه میده تا حکم دادگاه رو به صورت عملی اجرا کنن. مثلاً اگه حکم تخلیه باشه، مامور اجرا با حضور نیروی انتظامی میاد و مستاجر رو مجبور به تخلیه ملک می کنه. اگه هم حکم پرداخت بدهی باشه، اموال مستاجر (در صورت شناسایی) توقیف میشه تا بدهی شما پرداخت بشه.

همونطور که می بینید، مراحل قانونی بعد از ارسال اظهارنامه می تونه کمی پیچیده و زمان بر باشه. به همین دلیل، مشورت با یه وکیل متخصص توی هر کدوم از این مراحل، خیلی می تونه بهتون کمک کنه و از سردرگمی و اشتباهات احتمالی جلوگیری کنه.

نتیجه گیری

در کل، ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره توسط موجر، نه تنها یه کار اداری ساده نیست، بلکه یک ابزار حقوقی قدرتمند و هوشمندانه ست برای اینکه حقوق خودتون رو به عنوان صاحب خونه حفظ کنید. از همون ابتدا که احساس می کنید مستاجر به تعهداتش عمل نکرده یا مدت اجاره تموم شده و قصد رفتن نداره، باید با آگاهی و دقت کافی این مسیر رو شروع کنید.

یادتون باشه که دقت توی جزئیات، جمع آوری مدارک لازم و تنظیم یک اظهارنامه دقیق و مستند، می تونه کلی از دردسرهای بعدی شما رو کم کنه. ما توی این مقاله سعی کردیم تمام نکات مهم رو از تعریف و دلایل فسخ گرفته تا مراحل تنظیم و ارسال اظهارنامه و حتی اقداماتی که بعدش باید انجام بدید، بهتون بگیم. اینکه بدونید چه وقت هایی حق فسخ دارید، چطور اون رو به درستی اعلام کنید و اگه لازم شد، چطور مراحل قضایی رو پی بگیرید، خیلی می تونه بهتون آرامش خاطر بده.

در نهایت، همیشه این رو در نظر داشته باشید که قوانین حقوقی، ظرافت های خاص خودشون رو دارن و ممکنه توی هر پرونده ای، جزئیات منحصر به فردی وجود داشته باشه. اگه موضوع شما پیچیده به نظر می رسه یا سوالات خاصی دارید، بهترین راه اینه که حتماً با یک وکیل متخصص تو حوزه املاک و مستغلات مشورت کنید. یه مشاوره خوب می تونه راه رو براتون روشن کنه و بهتون کمک کنه تا با اطمینان کامل و کمترین ریسک، حقوق قانونی خودتون رو استیفا کنید. پس، آگاه باشید، دقیق عمل کنید و در صورت نیاز، از کمک متخصصین حقوقی بهره ببرید.