نمونه صلح عمری با حق فسخ

فرض کنید قصد دارید ملکی را به دیگری منتقل کنید اما می خواهید تا پایان عمر از منافع آن بهره مند شوید و هر زمان که نیاز شد، بتوانید قرارداد را فسخ کنید. دقیقاً اینجا است که نمونه صلح عمری با حق فسخ به کمکتان می آید، یک راهکار حقوقی منعطف برای انتقال مالکیت با حفظ منافع و حق بازپس گیری. این قرارداد یک نوع معامله است که به شما اجازه می دهد عین مال (مثل خانه یا زمین) را به شخص دیگری واگذار کنید، در حالی که منافع آن (مثل حق سکونت یا اجاره) را تا آخر عمر خودتان حفظ می کنید. مهم تر اینکه، هر وقت خواستید، می توانید قرارداد را فسخ کرده و ملک را به نام خودتان برگردانید. این مدل صلح، هم امنیت خاطر شما را فراهم می کند و هم تکلیف ملک را روشن می سازد. توی این مقاله، می خواهیم ببینیم صلح عمری با حق فسخ دقیقاً چیست، چه فرقی با بقیه قراردادها دارد، چه نکاتی را موقع تنظیمش باید رعایت کنیم و یک نمونه قرارداد کامل و کاربردی هم برایتان آورده ایم.

معمولاً وقتی پدر و مادرها می خواهند خیالشان از آینده بچه ها راحت باشد، یا حتی کسی می خواهد به یک دوست نزدیک ملکی بدهد ولی دلش می خواهد تا آخر عمر خودش از آن استفاده کند و حتی اگر پشیمان شد، راه برگشتی داشته باشد، سراغ صلح عمری می رود. حالا اگر شرط فسخ هم به این صلح اضافه شود، انعطاف پذیری و کنترل بیشتری برای مصالح (همان کسی که مال را صلح می کند) به وجود می آید. این قرارداد، کلی کاربرد دارد و می تواند جلوی خیلی از اختلافات بعدی رو بگیرد، به شرطی که درست و حسابی تنظیم شود.

ارکان و ماهیت حقوقی صلح عمری با حق فسخ

برای اینکه بفهمیم صلح عمری با حق فسخ یعنی چی، اول باید مفهوم «عقد صلح» را بشناسیم. در قانون مدنی ما، عقد صلح مثل یک پل است که می تواند جایگزین خیلی از قراردادهای دیگر مثل بیع (خرید و فروش)، اجاره یا هبه (بخشیدن) شود. یعنی شما می توانید با صلح، هر چیزی را که با بقیه قراردادها انتقال می دهید، واگذار کنید. مثلاً یک مال را به جای اینکه بفروشید، صلح کنید. ویژگی اصلی صلح این است که یک قرارداد مستقل و لازم الاجرا محسوب می شود و به راحتی نمی توان آن را به هم زد، مگر با توافق دو طرف یا حق فسخی که در آن پیش بینی شده باشد.

مفهوم صلح عمری: انتقال عین با حفظ منافع

حالا به مفهوم «صلح عمری» می رسیم. اینجا داستان کمی متفاوت می شود. تصور کنید شما یک خانه دارید و می خواهید آن را به فرزندتان صلح کنید. در صلح عمری، شما مالکیت خود خانه (که به آن «عین» می گوییم) را به فرزندتان منتقل می کنید. یعنی سند به نام او می خورد. اما یک شرط مهم می گذارید: تا زمانی که خودتان زنده هستید، حق استفاده از منافع آن خانه (مثلاً حق سکونت، یا اجاره دادن آن به دیگری و گرفتن اجاره بها) با خودتان باشد. این یعنی عملاً فرزند شما مالک می شود، ولی تا پایان عمر شما، نمی تواند از خانه استفاده کند و شما مثل صاحب قبلی، حق استفاده از آن را دارید. بعد از فوت شما، منافع هم خودکار به مالکیت فرزندتان اضافه می شود و او می شود مالک کامل عین و منفعت.

مفهوم حق فسخ: خیاری برای کنترل بیشتر

وقتی صحبت از «حق فسخ» در قرارداد صلح عمری می شود، یعنی مصالح یک امکان ویژه برای خودش قائل می شود. این حق فسخ در واقع همان «خیار شرط» است که یکی از خیارات یا همان حق برهم زدن معامله در قانون مدنی ما است. مصالح می تواند شرط بگذارد که تا مدت مشخصی (مثلاً ده سال) یا حتی تا پایان عمرش، هر زمان که خواست، بتواند این قرارداد صلح را یک طرفه به هم بزند، بدون اینکه نیاز به دلیل خاصی داشته باشد یا رضایت متصالح (گیرنده مال) را بگیرد. این حق، قدرت مانور مصالح را خیلی زیاد می کند و به او این آرامش خاطر را می دهد که اگر شرایط زندگی تغییر کرد یا از تصمیمش پشیمان شد، راه برگشتی داشته باشد.

به زبان ساده، با حق فسخ، مصالح می تواند عین مال را منتقل کند و منافع را هم تا آخر عمر برای خودش نگه دارد، تازه یک کلید اضطراری هم داشته باشد که هر وقت خواست، کل معامله را کنسل کند و مال را به خودش برگرداند. این ویژگی، صلح عمری با حق فسخ را به یک ابزار حقوقی بسیار قدرتمند تبدیل می کند، مخصوصاً برای کسانی که می خواهند آینده نگری کنند اما در عین حال انعطاف پذیری و کنترل داشته باشند.

تفاوت صلح عمری با حق فسخ و صلح عمری بدون حق فسخ

فرق این دو نوع صلح عمری در داشتن یا نداشتن همان «کلید اضطراری» است که گفتیم. بیایید این دو را با هم مقایسه کنیم:

ویژگی	صلح عمری با حق فسخ	صلح عمری بدون حق فسخ
حق فسخ برای مصالح	بله، مصالح می تواند قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند.	خیر، مصالح نمی تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند.
انعطاف پذیری برای مصالح	خیلی زیاد؛ مصالح کنترل کامل بر وضعیت ملک دارد.	کم؛ مصالح پس از انعقاد، قدرت برگشت ندارد.
احساس امنیت برای مصالح	بالا؛ امکان پشیمانی و بازگشت ملک وجود دارد.	متوسط؛ فقط حق انتفاع حفظ می شود، نه مالکیت.
قطعی بودن معامله	قطعی بودن معامله تا زمان فوت مصالح یا اعمال حق فسخ، می تواند به هم بخورد.	قطعی و لازم الاجراست و به آسانی قابل فسخ نیست.
دغدغه متصالح	متصالح ممکن است نگران فسخ قرارداد توسط مصالح باشد.	متصالح مالک عین است و دغدغه فسخ ندارد.

تفاوت صلح عمری با حق فسخ و وصیت

یکی از سوالات پرتکرار این است که صلح عمری با حق فسخ چه فرقی با وصیت دارد؟ این دو تا با اینکه هدفشان می تواند شبیه به هم باشد (یعنی انتقال مال به دیگری بعد از فوت)، اما از نظر حقوقی زمین تا آسمان فرق دارند. بیایید ببینیم چطور:

1. زمان انتقال مالکیت:
   • صلح عمری: مالکیت «عین» مال از همان لحظه امضای قرارداد به متصالح منتقل می شود، یعنی سند به نام او می خورد.
   • وصیت: مالکیت مال فقط بعد از فوت موصی (وصیت کننده) به وصی یا موصی له منتقل می شود و تا قبل از فوت، مال همچنان متعلق به وصیت کننده است.
2. قابلیت رجوع و فسخ:
   • صلح عمری با حق فسخ: مصالح می تواند هر زمان که خواست، حتی تا پایان عمرش، قرارداد را فسخ کند و مال را به خودش برگرداند.
   • وصیت: موصی (وصیت کننده) هر زمان تا قبل از فوتش می تواند وصیت خود را تغییر دهد یا به طور کامل باطل کند.
3. حدود قانونی:
   • صلح عمری: مصالح می تواند تمام اموالش را با صلح عمری منتقل کند. محدودیتی برای مقدار مال وجود ندارد.
   • وصیت: موصی فقط می تواند تا یک سوم اموالش را وصیت کند. برای انتقال بیش از این مقدار، نیاز به رضایت ورثه دارد.
4. اجرا و ثبت:
   • صلح عمری: یک قرارداد رسمی است که معمولاً در دفتر اسناد رسمی ثبت می شود و لازم الاجراست.
   • وصیت: می تواند رسمی، خودنوشت یا سری باشد و برای اجرا نیاز به تایید ورثه یا دادگاه در مواردی دارد.

پس اگر می خواهید مالکیت را همین الان منتقل کنید ولی کنترل و منافع را خودتان داشته باشید و راه برگشتی هم داشته باشید، صلح عمری با حق فسخ بهترین گزینه است. اما اگر می خواهید بعد از فوتتان مال به کسی برسد و تا قبل از آن مالک کامل باشید، وصیت گزینه مناسب تری است.

طرفین قرارداد صلح عمری با حق فسخ (مصالح و متصالح)

مثل هر قرارداد دیگری، صلح عمری هم دو طرف اصلی دارد: یکی کسی که مال را می دهد (مصالح) و دیگری کسی که مال را می گیرد (متصالح). هر کدوم از این ها، شرایط و مسئولیت هایی دارند که در ادامه توضیح می دهیم.

مصالح: انتقال دهنده با اختیارات ویژه

مصالح، همان کسی است که تصمیم می گیرد عین مالش (مثلاً خانه اش) را به دیگری صلح کند، اما حق استفاده از آن را تا آخر عمر برای خودش نگه می دارد و حق فسخ را هم چاشنی کار می کند. شرایط مهم برای مصالح عبارتند از:

• اهلیت: مصالح باید عاقل، بالغ و رشید باشد. یعنی توانایی تصمیم گیری و اداره اموالش را داشته باشد.
• مالکیت: باید مالک قانونی و تام الاختیار مالی باشد که می خواهد صلح کند.
• اختیارات: مصالح با درج حق فسخ، یک اختیار مهم برای خودش ایجاد می کند که می تواند سرنوشت قرارداد را تعیین کند.
• تعهدات: باید مطمئن شود مال مورد صلح هیچ مشکل قانونی (مثل توقیف، رهن یا بدهی) ندارد، مگر اینکه خلافش را با متصالح طی کرده باشد.

متصالح: پذیرنده مال

متصالح کسی است که مال را از طریق صلح عمری با حق فسخ می پذیرد. او به نوعی «مالک جدید» محسوب می شود، اما این مالکیت کمی متفاوت است:

• اهلیت: متصالح هم باید عاقل، بالغ و رشید باشد تا بتواند مال را بپذیرد.
• قبول مال: برای کامل شدن عقد صلح، متصالح باید مال مورد صلح را قبول کند.
• محدودیت ها: متصالح تا زمانی که مصالح در قید حیات است و حق انتفاع برای مصالح پابرجاست، نمی تواند از منافع مال استفاده کند. همچنین اگر مصالح حق فسخ داشته باشد، مالکیت متصالح همواره در معرض خطر فسخ قرارداد است.
• تعهدات: بسته به شروط قرارداد، ممکن است متصالح مسئول پرداخت برخی هزینه ها یا نگهداری از مال باشد.

در قرارداد صلح عمری، ذکر دقیق اطلاعات شناسنامه ای و آدرس کامل هر دو طرف، الزامی است. این اطلاعات کمک می کند تا هویت طرفین به صورت کاملاً روشن مشخص شود و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.

مورد صلح و مال الصلح

موضوع هر قرارداد، رکن اساسی آن است. در صلح عمری هم باید مشخص کنیم دقیقاً چه چیزی صلح می شود و در ازای آن، چه چیزی رد و بدل می شود (یا نمی شود!).

مورد صلح: دقیق و شفاف

«مورد صلح» همان مال یا حقی است که از طرف مصالح به متصالح واگذار می شود. این می تواند هر چیزی باشد که قابلیت معامله دارد:

• املاک: ملک مسکونی، تجاری، اداری، زمین، باغ، آپارتمان.
• مال منقول: خودرو، سهام، پول نقد، لوازم منزل، جواهرات.
• حقوق: حق انتفاع، حق رهن، حق کسب و پیشه و … (گرچه در صلح عمری عمدتاً عین مال منتقل می شود).

نکته خیلی مهم: حتماً باید مشخصات مورد صلح را با جزئیات کامل و دقیق بنویسیم. مثلاً اگر ملک است، باید پلاک ثبتی، شماره قطعه، مساحت، آدرس دقیق، کد پستی و هر مشخصه دیگری که آن را منحصربه فرد می کند، ذکر شود. این کار از هرگونه ابهام و اختلاف بعدی جلوگیری می کند و اطمینان می دهد که هر دو طرف دقیقاً می دانند چه مالی در حال صلح شدن است.

مال الصلح: عوض و بهای صلح

«مال الصلح» یا «وجه المصالحه» در واقع عوض یا بهای مالی است که متصالح در ازای دریافت مال مورد صلح، به مصالح می پردازد. این مال الصلح می تواند مبلغی پول باشد، یا هر مال دیگری. حتی می تواند یک مبلغ خیلی اندک و نمادین باشد، مثلاً یک شاخه گل یا یک سیر نبات که به آن صلح بلاعوض (هرچند که یک عوض کوچک دارد) هم می گویند. چرا این موضوع مهم است؟ چون بر اساس قانون ما، اگرچه صلح می تواند بلاعوض هم باشد، اما وجود یک مال الصلح هرچند ناچیز، می تواند اعتبار و استحکام قرارداد را بیشتر کند و جای چون و چرایی باقی نگذارد.

• صلح معوض: اگر مال الصلح، یک مبلغ یا مال قابل توجه باشد، به آن صلح معوض می گویند.
• صلح بلاعوض: اگر مال الصلح، یک چیز نمادین و خیلی کم ارزش باشد (مثل یک شاخه گل)، به آن صلح بلاعوض می گویند. حتی در صلح بلاعوض نیز برای رعایت شکل حقوقی و قانونی، معمولاً مبلغ بسیار ناچیزی به عنوان مال الصلح در نظر می گیرند.

مهم این است که چه معوض باشد چه بلاعوض، باید تکلیف مال الصلح در قرارداد روشن باشد و مصالح هم اقرار به دریافت آن کند تا بعداً مشکلی پیش نیاید.

شروط اساسی و نکات حقوقی مهم در تنظیم صلح عمری با حق فسخ

تنظیم یک قرارداد صلح عمری با حق فسخ، مثل چیدن یک پازل است؛ هر تکه باید سر جای خودش قرار بگیرد تا یک تصویر کامل و بی نقص داشته باشیم. اینجا به مهم ترین شروط و نکات حقوقی می رسیم که باید حسابی حواسمان بهشان باشد.

شرط حق فسخ (خیار شرط): کلید کنترل شما

یکی از اصلی ترین دلایلی که شما سراغ این نوع صلح آمده اید، همین حق فسخ است. پس باید خیلی دقیق آن را در قرارداد بنویسید:

• چگونگی درج: باید صراحتاً قید شود که «مصالح حق فسخ یکجانبه این قرارداد را دارد».
• مدت زمان اعمال حق فسخ: می توانید مدت معین کنید (مثلاً تا ۵ سال آینده) یا آن را «مادام العمر» یعنی تا پایان عمر مصالح قرار دهید. بهترین و رایج ترین حالت در صلح عمری، مادام العمر بودن حق فسخ برای مصالح است.
• آثار حقوقی اعمال فسخ: حتماً بنویسید که با اعمال حق فسخ، قرارداد از ابتدا باطل و کأن لم یکن می شود و مالکیت عین مال به مصالح برمی گردد. مهم است که قید شود این فسخ «بدون نیاز به حکم دادگاه» است، البته این به این معنی نیست که اختلافات بعدی را دادگاه حل نکند، بلکه یعنی برای اعمال خود حق فسخ، نیاز به رای قاضی ندارید و با اراده شما انجام می شود.
• یکجانبه بودن: تاکید کنید که این حق فسخ فقط برای مصالح است و متصالح حق فسخ ندارد، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد.

شرط حفظ منافع (حق انتفاع عمری): آرامش خاطر شما

این شرط هم به اندازه حق فسخ مهم است. اینجا تضمین می کنید که تا آخر عمرتان می توانید از مال مورد صلح استفاده کنید:

• چگونگی تصریح: صراحتاً بنویسید که «حق انتفاع و بهره برداری از مورد صلح مادام العمر برای مصالح محفوظ است و متصالح حق هیچ گونه دخل و تصرفی که مغایر با این حق باشد را ندارد».
• مسئولیت هزینه ها: مشخص کنید که هزینه های نگهداری (مثل شارژ ساختمان، قبوض آب و برق و گاز) و هزینه های اساسی (مثل تعمیر سقف یا لوله کشی) بر عهده کیست. معمولاً هزینه های مصرفی بر عهده منتفع (مصالح) و هزینه های اساسی بر عهده مالک (متصالح) است، اما می توانید خلاف آن را هم شرط کنید.
• حق تعمیرات اساسی و تغییر شکل ظاهری: گاهی اوقات مصالح می خواهد در ملک تعمیراتی انجام دهد یا حتی تغییراتی در ظاهر آن بدهد. بهتر است این حق هم در قرارداد قید شود.

اسقاط کافه خیارات: اما نه همه خیارات!

در بسیاری از قراردادها، عبارتی مثل «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» می آورند، یعنی طرفین تمام حقوق برهم زدن معامله را از خود سلب می کنند. اما در صلح عمری با حق فسخ، شما یک خیار شرط (همان حق فسخ خودتان) دارید که نباید اسقاط شود! پس حواستان باشد بنویسید: «اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن فاحش از طرفین به عمل آمد به استثناء خیار شرط و خیار تدلیس». خیار تدلیس هم برای این است که اگر کلاهی سرتان رفت، راهی برای بازگشت داشته باشید.

عدم ممنوع المعامله بودن طرفین

هم مصالح و هم متصالح باید اقرار کنند که ممنوع المعامله نیستند. یعنی مثلاً ورشکسته نشده اند یا توسط دادگاه از انجام معاملات منع نشده اند. این یک شرط بدیهی است ولی درج آن در قرارداد، محکم کاری خوبی است.

شرط داوری برای حل اختلاف

پیش بینی یک بند برای حل اختلاف از طریق داوری (به جای دادگاه) می تواند روند رسیدگی به مشکلات احتمالی را سریع تر و کم هزینه تر کند. می توانید اسم یک داور مورد اعتماد را همین الان در قرارداد بیاورید یا سازوکار انتخاب داور را مشخص کنید.

شرایط مربوط به فوت مصالح یا متصالح

اینجا جزئیات مهمی وجود دارد که باید دقیقاً مشخص شود:

• فوت مصالح: با فوت مصالح، حق انتفاع او از بین می رود و منافع ملک به صورت کامل به متصالح می رسد. اما تکلیف حق فسخ چیست؟ معمولاً حق فسخ یک حق شخصی است و با فوت مصالح، از بین می رود و به ورثه اش منتقل نمی شود، مگر اینکه صراحتاً در قرارداد شرط شده باشد که به ورثه هم منتقل شود.
• فوت متصالح: اگر متصالح قبل از مصالح فوت کند، مالکیت عین مال به ورثه متصالح منتقل می شود. اما حق انتفاع مصالح همچنان پابرجاست و ورثه متصالح هم نمی توانند از منافع ملک استفاده کنند تا زمانی که مصالح زنده است. در مورد حق فسخ مصالح هم، این حق با فوت متصالح از بین نمی رود و مصالح همچنان می تواند در صورت لزوم قرارداد را فسخ کند و مال را از ورثه متصالح بازپس بگیرد.

وضعیت فروش یا انتقال ملک توسط متصالح

یکی از نگرانی های مصالح این است که متصالح ملک را به دیگری بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق یا مدیریت آن، باید در قرارداد تکلیف را روشن کنید:

• با اذن یا بدون اذن: می توانید شرط کنید که متصالح تا زمان حیات مصالح یا تا پایان مدت حق انتفاع، حق فروش یا انتقال مال به غیر را ندارد، مگر با اجازه کتبی و قبلی مصالح. این شرط، امنیت خاطر زیادی به مصالح می دهد.
• حقوق خریدار: اگر متصالح بدون اجازه (و در صورت وجود شرط منع انتقال) ملک را بفروشد، معامله او فضولی و غیرنافذ خواهد بود و مصالح می تواند آن را تنفیذ یا رد کند. اگر هم شرطی برای منع انتقال نباشد و متصالح ملک را بفروشد، خریدار جدید باید بداند که حق انتفاع مادام العمر برای مصالح وجود دارد و تا زمانی که مصالح زنده است، نمی تواند از منافع ملک استفاده کند.

تاثیر بدهی ها و توقیف ملک توسط طلبکاران متصالح

گاهی اوقات ممکن است متصالح بدهکار باشد و طلبکاران او بخواهند ملکی که از طریق صلح عمری به او منتقل شده را توقیف کنند. در اینجا به یک رأی قضایی اشاره می کنیم که در بریف رقبا هم بود و نکته مهمی را بیان می کند:

اگر پدری ملک خود را به پسرش صلح کرده و حق انتفاع عمری و حق فسخ برای خود حفظ کرده باشد و طلبکار پسر، همان ملک را توقیف کند، در صورت استفاده پدر از حق فسخ خود، حق پدر (مصالح) مقدم بر حق طلبکار خواهد بود. زیرا توقیف بعدی ملک نمی تواند به حقوق مقدم و معتبر مصالح (حق انتفاع و حق فسخ) خدشه ای وارد کند.

این یعنی اگر شما به عنوان مصالح، حق فسخ داشته باشید، این حق یک امتیاز قدرتمند است و حتی در مقابل طلبکاران متصالح هم می تواند از منافع شما محافظت کند و اگر از حق فسخ استفاده کنید، مال به شما برمی گردد و طلبکار نمی تواند آن را توقیف کند.

مراحل تنظیم و ثبت رسمی قرارداد صلح عمری با حق فسخ

تنظیم یک قرارداد صلح عمری با حق فسخ، فراتر از یک کاغذبازی ساده است. این یک سند حقوقی مهم است که باید مسیر قانونی خودش را طی کند تا معتبر و لازم الاجرا باشد. بهترین راه برای این کار، ثبت رسمی آن است.

تهیه پیش نویس قرارداد

اولین قدم، تهیه یک پیش نویس کامل و دقیق است. در این مرحله، باید تمام جزئیات مربوط به طرفین، مورد صلح، مال الصلح، شروط اساسی مثل حق فسخ و حق انتفاع، و سایر تعهدات و اختیارات را با دقت تمام در متن قرارداد وارد کنید. این پیش نویس بهتر است با کمک یک وکیل متخصص تنظیم شود تا هیچ نکته حقوقی از قلم نیفتد و از ابهامات و مشکلات احتمالی آینده جلوگیری شود.

مراجعه به دفتر اسناد رسمی

بعد از اینکه پیش نویس آماده شد و هر دو طرف آن را مطالعه و تأیید کردند، باید برای ثبت رسمی قرارداد به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. ثبت رسمی قرارداد، به آن اعتبار قانونی می دهد و جلوی انکار و تردید را می گیرد. اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند، سند رسمی محسوب می شوند و محتوای آن ها برای همه لازم الاجراست.

مدارک مورد نیاز

برای ثبت صلح عمری در دفتر اسناد رسمی، مدارک زیر معمولاً لازم است:

• مدارک شناسایی طرفین: اصل کارت ملی و شناسنامه مصالح و متصالح.
• مدارک مالکیت مال مورد صلح: اگر ملک است، اصل سند مالکیت (تک برگ یا دفترچه ای)، بنچاق، پایان کار، گواهی عدم خلافی، مفاصاحساب شهرداری و اداره مالیات و … . اگر مال منقول است، سند مالکیت آن (مثلاً سند سبز خودرو).
• مدارک مربوط به وکیل یا نماینده: اگر یکی از طرفین از طریق وکیل یا نماینده قانونی اقدام می کند، اصل وکالت نامه یا مدارک نمایندگی.
• مفاصاحساب های لازم: مثل مفاصاحساب عوارض نوسازی، پسماند، مالیات نقل و انتقال و … .

هزینه های ثبت و نقل و انتقال

ثبت قرارداد صلح عمری در دفتر اسناد رسمی، شامل هزینه هایی است که معمولاً بر اساس ارزش مورد صلح و تعرفه های قانونی محاسبه می شود. این هزینه ها شامل حق الثبت، حق التحریر دفترخانه، مالیات نقل و انتقال و عوارض مختلف است. طرفین باید قبل از مراجعه به دفترخانه، در مورد اینکه چه کسی مسئول پرداخت کدام بخش از این هزینه هاست، به توافق برسند و آن را در قرارداد هم قید کنند.

انجام تمامی این مراحل به صورت دقیق و با مشورت متخصصین، تضمین می کند که قرارداد صلح عمری با حق فسخ شما، یک سند محکم و بدون نقص حقوقی خواهد بود و از منافع شما به خوبی محافظت خواهد کرد.

جامع ترین نمونه قرارداد صلح عمری با حق فسخ (قابل دانلود و کپی)

اینجا می رسیم به مهم ترین بخش ماجرا! یک نمونه قرارداد کامل و جامع که می توانید از آن برای تنظیم سند صلح عمری با حق فسخ استفاده کنید. حواستان باشد که این یک نمونه کلی است و برای شرایط خاص شما، حتماً با یک وکیل مشورت کنید تا تغییرات لازم را اعمال کند. جاهایی که با نقطه چین مشخص شده اند، باید اطلاعات خودتان را وارد کنید.

عنوان قرارداد: صلح نامه عمری با حق فسخ (نوع: ملک/آپارتمان/زمین)

«قرارداد صلح عمری با حق فسخ»

به نام خداوند متعال

این قرارداد در تاریخ …………. بین طرفین زیر منعقد و به امضا رسید:

مقدمه قرارداد:

این صلح نامه در تاریخ …………. فی مما بین مصالح و متصالح منعقد و طرفین ضمن اقرار به صحت و سلامت عقل و اراده، با اختیار کامل و در کمال هوشیاری اقدام به انعقاد و امضای آن نموده اند.

ماده ۱: طرفین قرارداد

1. مصالح (انتقال دهنده):

   آقا/خانم: …………. فرزند: …………. شماره شناسنامه: …………. صادره از: …………. متولد سال: …………. شماره ملی: …………. شغل: …………. به نشانی: …………. تلفن: ………….

   (اصالتاً از طرف خود یا ولایتاً/قیمومتاً/وصایتاً/وکالتاً به نمایندگی از …………. به موجب …………. و با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله.)

2. متصالح (پذیرنده):

   آقا/خانم: …………. فرزند: …………. شماره شناسنامه: …………. صادره از: …………. متولد سال: …………. شماره ملی: …………. شغل: …………. به نشانی: …………. تلفن: ………….

   (اصالتاً از طرف خود یا ولایتاً/قیمومتاً/وصایتاً/وکالتاً به نمایندگی از …………. به موجب …………. و با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله.)

ماده ۲: مورد صلح و حدود آن

شش دانگ / …………. دانگ یک واحد …………. (مثلاً: آپارتمان مسکونی / زمین / ملک تجاری) در طبقه …………. واقع در …………. به شماره قطعه …………. تفکیکی به مساحت …………. مترمربع، دارای پلاک ثبتی و مفروز و مجزی از شماره …………. شماره فرعی …………. از اصلی …………. ، واقع در بخش …………. ثبت …………. . با جمیع توابع عرفی و قانونی آن « به شرح سند مالکیت » مورد ثبت واقع شده به شماره …………. در یک جلد سند مالکیت قطعی به شماره …………. در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………. واقع در …………. به تاریخ …………. که به صورت قطعی به نام مصالح انتقال یافته است. نشانی کامل ملک: …………. . متصالح با اطلاع کامل از کمیت و کیفیت و محل وقوع مورد صلح، اقرار به قبول مورد صلح نموده است.

تبصره ۲-۱: مصالح متعهد گردید که هرگونه بدهی مربوط به مورد صلح از بابت شارژ ساختمان، ادارات آب، برق، گاز، تلفن و غیره تا تاریخ تحریر این سند، شخصاً پرداخت نماید.

ماده ۳: مال الصلح (وجه المصالحه)

مال الصلح این قرارداد عبارت است از …………. (مثلاً: یک سیر نبات / یک شاخه گل / مبلغ …………. ریال وجه رایج). مصالح اقرار به دریافت کامل مال الصلح از متصالح نموده است.

ماده ۴: اقرار به قبض مال الصلح

مصالح با امضای ذیل این قرارداد، صراحتاً اقرار به قبض و دریافت مال الصلح مذکور در ماده ۳ این سند از متصالح نمود و هرگونه ادعای احتمالی در خصوص عدم دریافت آن را از خود سلب و ساقط کرد.

ماده ۵: شروط و تعهدات

طرفین با اطلاع کامل از محتویات این سند و با اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن ولو فاحش و افحش (به استثناء خیار شرط و خیار تدلیس که به شرح زیر محفوظ می باشند)، قبول مصالحه نمودند و شروط ذیل الذکر را مقرر داشتند:

1. تبصره ۵-۱: شرط حق فسخ (خیار شرط):

   مصالح حق فسخ یکجانبه این قرارداد را مادام العمر (یا به مدت …………. سال شمسی از تاریخ امضای قرارداد) برای خود محفوظ می دارد. اعمال این حق نیازی به اخذ حکم از مراجع قضایی نداشته و صرف اراده مصالح برای فسخ، با ابلاغ کتبی (از طریق اظهارنامه رسمی یا دفتر اسناد رسمی) به متصالح، برای فسخ قرارداد کافی است. با اعمال حق فسخ، قرارداد از ابتدا باطل و کأن لم یکن تلقی شده و عین مورد صلح به مالکیت مصالح بازخواهد گشت و متصالح مکلف به استرداد عین مورد صلح به مصالح می باشد.

2. تبصره ۵-۲: شرط حفظ منافع (حق انتفاع عمری):

   منافع مورد صلح مادام الحیات مصالح برای وی برقرار گردید و مصالح حق استیفاء مادام العمر خود از منافع مورد صلح را دارا خواهد بود. محرز است که پس از فوت مصالح، منافع موصوف در مالکیت متصالح مستقر می گردد و متصالح تا پیش از فوت مصالح، حق هیچ گونه بهره برداری از منافع مورد صلح را نخواهد داشت.

3. تبصره ۵-۳: هزینه ها:

   هزینه های اساسی و تعمیرات عمده مورد صلح (مانند تعمیرات سازه ای، تعویض کامل سیستم های گرمایشی و سرمایشی) بر عهده متصالح است. هزینه های مصرفی (مانند قبوض آب، برق، گاز، تلفن، شارژ ساختمان، نقاشی و تعمیرات جزئی) بر عهده مصالح می باشد.

4. تبصره ۵-۴: اختیار تعمیرات و تغییرات:

   مصالح حق دارد بدون اذن و اجازه متصالح، نسبت به انجام تعمیرات اساسی و حتی تغییر در شکل ظاهری و داخلی مورد صلح اقدام نماید و متصالح حق هیچ گونه اعتراض و ممانعتی در این خصوص نخواهد داشت.

5. تبصره ۵-۵: انتقال به غیر توسط متصالح:

   متصالح حق هیچ گونه فروش، رهن، اجاره و یا هر نوع انتقال عین و منافع مورد صلح را به شخص ثالث (غیر از مصالح) تا زمان حیات مصالح و یا تا زمانی که حق فسخ مصالح پابرجاست، ندارد. در صورت تخلف متصالح از این شرط، معامله فضولی و غیر نافذ خواهد بود و مصالح حق خواهد داشت معامله انجام شده را فسخ یا رد نماید.

6. تبصره ۵-۶: فوت مصالح و متصالح:

   با فوت مصالح، حق فسخ و حق انتفاع وی از بین رفته و عین و منافع مورد صلح به طور کامل به متصالح منتقل می شود. در صورت فوت متصالح قبل از مصالح، مالکیت عین مورد صلح به ورثه قانونی متصالح منتقل می گردد، اما حق انتفاع و حق فسخ مصالح کماکان پابرجاست و ورثه متصالح مکلف به رعایت آن می باشند.

ماده ۶: عدم ممنوع المعامله بودن

مصالح و متصالح اقرار می نمایند که جزء اشخاص ممنوع المعامله نبوده و نمی باشند و هرگونه مسئولیت ناشی از اظهارات خود را شخصاً بر عهده گرفتند.

ماده ۷: رفع اشتباه قلمی

مصالح ضمن این سند، متصالح را نماینده خود قرار داد که در صورت بروز هرگونه اشتباه قلمی در تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………. ، حاضر و سند صلح منعقده را اصلاح و بدون اختیار در تغییر مندرجات و مفاد و به طور کلی بدون دخالت در ارکان و ماهیت سند، اصلاحی را تنظیم و امضا نماید.

ماده ۸: حل اختلاف

کلیه اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارداد و یا راجع به آن از جمله انعقاد، اعتبار، فسخ، نقض، تفسیر یا اجرای آن، به آقا/خانم …………. (وکیل دادگستری/داور مورد توافق) ارجاع می گردد که مطابق با قانون و اصول داوری و به صورت قطعی رسیدگی و رأی صادر نماید. مدت داوری ۳ ماه از تاریخ ارجاع می باشد و نحوه ابلاغ رأی از طریق اظهارنامه رسمی خواهد بود. رأی داور برای طرفین لازم الاتباع بوده و شخصی که موجبات تخطی از شرایط را فراهم آورده است، مکلف به پرداخت حق الزحمه داور به میزان …………. می باشد.

تبصره ۸-۱: شرط داوری حاضر، موافقت نامه ای مستقل از قرارداد اصلی تلقی می شود و فسخ و انفساخ و یا هرگونه بطلان احتمالی قرارداد اصلی، تأثیری در اعتبار و لزوم اجرای آن ندارد و در هر حال لازم الاجراست.

ماده ۹: نسخ و اعتبار

این قرارداد در تاریخ …………. در …………. نسخه و در …………. ماده و …………. تبصره و با اعتبار واحد تنظیم و منعقد گردید و هر نسخه در ید هر یک از طرفین و یک نسخه نیز در ید داور (در صورت وجود) قرار گرفت و کلیه صفحات آن به امضای طرفین رسید.

محل امضا مصالح: ………………….

محل امضا متصالح: ………………….

امضا شهود:

۱. نام و نام خانوادگی: …………. امضا: ………….

۲. نام و نام خانوادگی: …………. امضا: ………….

امضا داور (در صورت وجود): ………………….

توضیحات مهم پس از نمونه قرارداد:

این نمونه قرارداد، یک نقشه راه به شما می دهد. حالا بیایید ببینیم جاهای خالی و نکاتی که باید بهشان دقت کنید چیست:

• مشخصات طرفین: اینجا خیلی مهم است که اطلاعات شناسنامه ای و آدرس ها را مو به مو و دقیق وارد کنید. حتی یک غلط املایی می تواند در آینده مشکل ساز شود. اگر کسی وکیل یا قیم است، حتماً مشخصات کامل او و سند نمایندگی اش (مثل شماره وکالت نامه) را بنویسید.
• مورد صلح: مهم ترین بخش! هر مالی که صلح می کنید (خانه، زمین، ماشین، مغازه)، باید مشخصات کامل و بی کم وکاست آن را بنویسید. پلاک ثبتی، متراژ، آدرس پستی، کد نوسازی، شماره سند و هر چیزی که مال را از بقیه متمایز می کند. هر چقدر اینجا دقیق تر باشید، بهتر است.
• مال الصلح: می توانید یک مبلغ ناچیز (مثلاً ۱۰۰۰ ریال) یا یک شاخه گل بنویسید تا صلح شما حالت بلاعوض داشته باشد. اگر هم می خواهید عوض واقعی داشته باشد، مبلغ آن را ذکر کنید. مهم است که مصالح حتماً اقرار به قبض (دریافت) آن کند.
• مدت حق فسخ: در تبصره ۵-۱، یا «مادام العمر» را بنویسید (که رایج ترین حالت است) یا یک مدت مشخص (مثلاً «تا ۲۰ سال شمسی از تاریخ امضای قرارداد»). به این نکته دقت کنید که مدت حق فسخ باید مشخص و معین باشد، نمی توان آن را مبهم گذاشت.
• نحوه اعمال فسخ: خوب است که در قرارداد مشخص کنید فسخ از چه طریقی انجام می شود. مثلاً با یک اظهارنامه رسمی. این کار باعث می شود ابهامی برای طرفین در آینده باقی نماند.
• هزینه ها: در تبصره ۵-۳، دقیقاً مشخص کنید کدام هزینه با مصالح و کدام با متصالح است. این یکی از نقاط مهم اختلاف در آینده می تواند باشد، پس حتماً شفاف باشید.
• ممنوعیت انتقال توسط متصالح: در تبصره ۵-۵، معمولاً تاکید می شود که متصالح حق فروش یا انتقال مال به دیگری را ندارد. این شرط، امنیت مصالح را بیشتر می کند و او را مطمئن می سازد که ملک از دستش خارج نمی شود.
• داور: اگر قصد داوری دارید، در ماده ۸، مشخصات کامل داور (مثل نام و نام خانوادگی و کد ملی) را بنویسید. اگر هم داور خاصی در نظر ندارید، می توانید این بخش را حذف کنید و به جای آن، حل اختلاف را به مراجع قضایی ارجاع دهید.
• امضاها: مطمئن شوید که همه طرفین (مصالح، متصالح، شهود، داور در صورت وجود) تمام صفحات را امضا می کنند. تعداد نسخه ها هم باید مشخص شود و هر نسخه به امضای همه برسد.

استفاده از این نمونه قرارداد، کمک زیادی به شما می کند تا چارچوب اصلی را داشته باشید. اما همانطور که بارها گفتیم، یک وکیل متخصص می تواند با جزئیات و ظرایف قانونی بیشتری، این قرارداد را برای شرایط خاص شما بهینه کند.

نقش وکیل دادگستری در تنظیم صلح عمری با حق فسخ

وقتی پای قراردادهای مهم حقوقی مثل نمونه صلح عمری با حق فسخ به میان می آید، حضور یک وکیل دادگستری فقط یک گزینه نیست، بلکه یک ضرورت است. شاید فکر کنید خودتان هم می توانید از پس این کار بربیایید، اما پیچیدگی های قانونی و ظرایف حقوقی آنقدر زیاد است که کوچک ترین اشتباه می تواند به دردسرهای بزرگ و جبران ناپذیری منجر شود.

چرا مشاوره با وکیل ضروری است؟

تصور کنید می خواهید یک خانه بسازید؛ آیا بدون مهندس و معمار این کار را می کنید؟ قطعاً نه! قراردادهای حقوقی هم مثل ساختمان ها، نیاز به یک نقشه و پایه محکم دارند. وکیل، همان مهندس حقوقی شماست. او با دانش و تجربه اش می تواند:

• جلوی اشتباهات را بگیرد: یک کلمه یا یک بند کوچک که اشتباه نوشته شود، می تواند کل قرارداد را زیر سوال ببرد یا تفسیر اشتباهی از آن به دست دهد. وکیل تمامی جزئیات را بررسی می کند.
• منافع شما را حفظ کند: وکیل مطمئن می شود که تمامی شروط به نفع شماست و هیچ بندی وجود ندارد که در آینده برایتان دردسر ایجاد کند. او به خصوص در مورد حق فسخ و حق انتفاع، دقیق ترین عبارات را به کار می برد.
• از پیچیدگی ها سر در بیاورد: قانون مدنی پر از اصطلاحات و قواعد پیچیده است که شاید برای یک فرد عادی قابل درک نباشد. وکیل این مفاهیم را برایتان روشن می کند.
• نگاه آینده نگر داشته باشد: یک وکیل خوب، فقط به زمان حال نگاه نمی کند. او سناریوهای مختلف آینده (مثل فوت یکی از طرفین، توقیف ملک، یا فروش غیرمجاز) را پیش بینی کرده و راهکارهای قانونی لازم را در قرارداد می گنجاند تا جلوی مشکلات آتی را بگیرد.
• شروط لازم را اضافه کند: شاید شما ندانید که لازم است شرط داوری، شرط عدم انتقال به غیر، یا مسئولیت هزینه ها را به صورت دقیق بنویسید. وکیل تمامی این شروط را به قرارداد اضافه می کند.

خدمات وکیل در این حوزه

یک وکیل متخصص در زمینه صلح عمری می تواند خدمات زیر را به شما ارائه دهد:

• مشاوره حقوقی جامع: پاسخ به تمامی سوالات شما در مورد صلح عمری با حق فسخ، مقایسه آن با سایر قراردادها (مثل وصیت) و توضیح آثار حقوقی و مالی هر یک.
• تهیه و تنظیم پیش نویس قرارداد: نگارش یک پیش نویس سفارشی و متناسب با نیازها و خواسته های شما، با رعایت تمامی نکات قانونی و حقوقی.
• بررسی و اصلاح قراردادهای موجود: اگر از قبل پیش نویسی دارید، وکیل آن را بررسی و ایراداتش را رفع می کند.
• همراهی در دفاتر اسناد رسمی: وکیل می تواند شما را در فرآیند ثبت رسمی قرارداد در دفترخانه همراهی کرده و از صحت انجام مراحل اطمینان حاصل کند.
• نمایندگی در صورت بروز اختلاف: اگر خدای ناکرده در آینده اختلافی پیش آمد، وکیل شما می تواند به بهترین شکل از حقوق شما دفاع کند.

یادتان باشد، هزینه مشاوره وکیل، در مقایسه با هزینه های سنگین و دعاوی طولانی مدت حقوقی که ممکن است در آینده به وجود بیاید، بسیار ناچیز است. به قول معروف، «پیشگیری بهتر از درمان است»، مخصوصاً در مسائل حقوقی که با مال و اموالتان سر و کار دارید.

نتیجه گیری

در این مطلب، سعی کردیم با هم نگاهی جامع و کاربردی به نمونه صلح عمری با حق فسخ داشته باشیم. دیدیم که این قرارداد، یک راهکار حقوقی منعطف و هوشمندانه است برای کسانی که می خواهند عین مالشان را به دیگری منتقل کنند اما منافعش را تا پایان عمر خودشان حفظ کرده و مهم تر از آن، یک حق فسخ برای مواقع اضطراری داشته باشند. این حق فسخ، مثل یک چتر نجات عمل می کند و به مصالح این امکان را می دهد که هر زمان از تصمیمش پشیمان شد، بتواند به راحتی قرارداد را به هم بزند و مالش را پس بگیرد.

حالا می دانیم که تفاوت صلح عمری با حق فسخ با صلح عمری بدون حق فسخ و حتی وصیت چیست. با ارکان اصلی قرارداد آشنا شدیم و تک تک شروط اساسی و نکات حقوقی مهم مثل حق انتفاع عمری، اسقاط خیارات (به جز خیار شرط و تدلیس)، وضعیت فوت طرفین و حتی فروش مال مورد صلح توسط متصالح را بررسی کردیم. یک نمونه قرارداد جامع هم در اختیارتان قرار دادیم تا بتوانید با ساختار و جزئیات آن آشنا شوید و از آن به عنوان یک الگو استفاده کنید.

نکته آخر و شاید مهم ترین نکته این است که با وجود تمامی این اطلاعات، هیچ چیز جای مشورت با یک متخصص حقوقی را نمی گیرد. پیچیدگی های قانون و تفاوت ظرایف هر پرونده، ایجاب می کند که برای تنظیم چنین قرارداد مهمی، حتماً از دانش و تجربه یک وکیل دادگستری کمک بگیرید. این کار، تضمینی برای حفظ منافع شماست و جلوی دردسرهای حقوقی آینده را می گیرد.