دستور تخلیه و حکم تخلیه

تخلیه ملک، یکی از دغدغه های اصلی هم موجر و هم مستاجر است، مخصوصاً وقتی قرارداد اجاره به پایان می رسد و مستاجر، ملک را تخلیه نمی کند. قانون دو راه اصلی برای بازپس گیری ملک جلوی پای موجر می گذارد: دستور تخلیه و حکم تخلیه. هر دو اینها هدفشان یکی است، اما مسیر رسیدن به آن و مراحلشان زمین تا آسمان فرق دارد و انتخاب درست بین این دو، می تواند کلی در وقت و هزینه شما صرفه جویی کند. در ادامه، ریز و درشت این دو مفهوم را با هم بررسی می کنیم تا با آگاهی کامل، بهترین تصمیم را برای شرایط خودتان بگیرید.

اجاره داری، چه برای موجر و چه برای مستاجر، گاهی اوقات چالش های خودش را دارد. یکی از این چالش های بزرگ، زمانی است که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده ولی مستاجر هنوز قصد تخلیه ملک را ندارد. اینجا پای قانون وسط می آید و دو ابزار حقوقی به نام های «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» برای حل این مشکل طراحی شده اند. شاید فکر کنید این دوتا یکی هستند، اما باید بگویم که قضیه اینطور نیست! قانون گذار بین این دو کلی تفاوت قائل شده و هر کدوم برای شرایط خاصی کاربرد دارند. پس خیلی مهم است که هم موجر و هم مستاجر، با این تفاوت ها آشنا باشند تا هم بتوانند از حقوق خودشان دفاع کنند و هم اینکه بهترین و سریع ترین راه را برای رسیدن به نتیجه انتخاب کنند.

در این مقاله، قرار است یک راهنمای کامل و حسابی را با هم مرور کنیم؛ از تعریف دقیق هر کدام گرفته تا شرایط صدور، مراجع رسیدگی، نحوه اجرا و حتی هزینه ها. همچنین با یک جدول مقایسه ای جامع، تفاوت های کلیدی این دو را جلوی چشمتان می گذاریم تا حسابی قضیه برایتان روشن شود. بیایید با هم ببینیم که چطور می توانید با دانش حقوقی درست، از دردسرهای احتمالی جلوگیری کنید و با اطمینان خاطر بیشتری در این مسیر قدم بردارید.

حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه، به زبان ساده، مثل یک دستور قضایی است که دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر می کند تا مستاجر را مجبور به تخلیه ملکی کند که مدت اجاره اش تمام شده یا به هر دلیلی تخلفی از قراردادش داشته است. این «حکم» با «دستور» فرق دارد چون برای صادر شدنش باید کلی مراحل قانونی و دادرسی طی شود. یعنی چی؟ یعنی اول باید دادخواستی به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه کنید، بعد دادگاه به حرف های موجر و مستاجر گوش می دهد، مدارک را بررسی می کند و در نهایت، اگر دلایل موجر را کافی بداند، حکم به تخلیه می دهد.

حکم تخلیه بیشتر در شرایطی کاربرد دارد که قرارداد اجاره کمی پیچیده تر است یا شرایط خاصی دارد که نمی توان از روش سریع تر یعنی دستور تخلیه استفاده کرد. مثلاً اگر قرارداد اجاره به صورت شفاهی بسته شده باشد (که کمتر در شهرهای بزرگ پیش می آید ولی خب اتفاق می افتد)، یا اگر در قرارداد دو تا شاهد امضا نکرده باشند، یا اگر اصلاً قرارداد اجاره ای در کار نباشد و مستاجر به صورت غیرقانونی ملک را اشغال کرده باشد (که به آن «تخلیه ید» می گویند) یا حتی قراردادهای اجاره ای که مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ هستند و مشمول قوانین خاص خودشان می شوند. گاهی اوقات هم موجر فقط تخلیه ملک را نمی خواهد، بلکه دنبال مطالبه اجاره بهای عقب افتاده یا خسارت هایی است که مستاجر به ملک وارد کرده. در این حالت ها هم حکم تخلیه، راه چاره است، چون دادگاه می تواند همزمان به همه این مسائل رسیدگی کند و یک حکم جامع بدهد.

یادتان باشد که در دعاوی مربوط به حکم تخلیه، مخصوصاً اگر پای حق سرقفلی یا کسب و پیشه در میان باشد (مثل املاک تجاری قدیمی تر)، قضیه حسابی پیچیده می شود و حتماً باید از یک وکیل متخصص کمک بگیرید. در کل، حکم تخلیه، فرآیندی رسمی تر، زمان برتر و پرهزینه تر از دستور تخلیه است، اما در عوض، قدرت اجرایی و جامعیت بیشتری دارد و برای شرایطی که سندی محکم و کامل ندارید، چاره ساز است.

دستور تخلیه چیست؟

حالا نوبت می رسد به دستور تخلیه، که خیلی ها آن را با حکم تخلیه اشتباه می گیرند. دستور تخلیه یک راه حل سریع و فوری است برای موجرهایی که می خواهند ملکشان را پس بگیرند. این روش بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ طراحی شده و اصلاً نیازی به دادرسی طولانی و تشکیل جلسه دادگاه ندارد. یعنی چی؟ یعنی کافیه شرایط لازم را داشته باشید، آن وقت قاضی شورای حل اختلاف (یا دادگاه در موارد خاص) بدون اینکه بخواهد وارد جزئیات و بحث های طولانی شود، مستقیم دستور تخلیه را صادر می کند.

ولی خب، این سرعت و سادگی بیخود و بی جهت نیست؛ برای اینکه بتوانید دستور تخلیه بگیرید، باید چند تا شرط مهم را رعایت کرده باشید: اول از همه، قرارداد اجاره شما باید به صورت کتبی تنظیم شده باشد. اجاره نامه های شفاهی که دیگر هیچی، حتی اگر اجاره نامه کتبی هم دارید، باید یا به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد یا حداقل دو نفر شاهد معتبر زیرش را امضا کرده باشند. این شروط برای این است که قانون مطمئن شود قرارداد اجاره شما کاملاً محکم و بی چون و چرا است و کسی نمی تواند ادعای دیگری بکند.

مورد مهم بعدی این است که مدت اجاره حتماً باید به پایان رسیده باشد. اگر مستاجر هنوز در ملک زندگی می کند و مدت اجاره اش تمام شده و از تمدید هم خبری نیست، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه، درخواست دستور تخلیه فوری را بدهد. اینجا دیگر نیازی به اثبات تخلفات پیچیده مستاجر نیست، همین که مدت اجاره تمام شده باشد، برای صدور دستور کافی است. خوبی دستور تخلیه این است که خیلی زود صادر و اجرا می شود و برای موجرهایی که می خواهند سریع تر ملکشان را پس بگیرند، گزینه طلایی محسوب می شود. اما باید حواستان باشد که اگر هر کدوم از این شرایط را نداشته باشید، دیگر نمی توانید دستور تخلیه بگیرید و باید بروید سراغ همان روش حکم تخلیه که کمی طولانی تر است.

جدول مقایسه کامل و تفصیلی: بیش از ۱۵ تفاوت کلیدی حکم تخلیه و دستور تخلیه

حالا که با تعریف کلی هر دو مفهوم آشنا شدیم، وقتش رسیده که برویم سراغ اصل مطلب و تفاوت های این دو را حسابی زیر ذره بین بگذاریم. این جدول به شما کمک می کند تا در یک نگاه، تفاوت های اساسی حکم تخلیه و دستور تخلیه را درک کنید و بفهمید که کدام یک برای وضعیت خاص شما مناسب تر است. این تفاوت ها در زمینه های مختلفی از جمله قانون حاکم، نوع قرارداد، مرجع رسیدگی، سرعت و قابلیت اعتراض خودشون رو نشون می دن.

ویژگی	حکم تخلیه	دستور تخلیه
قانون حاکم	قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، قانون مدنی، قانون شورای حل اختلاف (بسته به مورد)	قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
نوع قرارداد	شفاهی، کتبی بدون شاهد، کتبی بدون تاریخ دقیق، قراردادهای قبل از 1376، اجاره نامه های مشمول سرقفلی	قرارداد اجاره کتبی (عادی با 2 شاهد یا رسمی) و مدت دار
ماهیت رسیدگی	قضایی (نیاز به دادرسی کامل)	اداری و اجرایی (بدون نیاز به دادرسی و تشکیل جلسه)
نیاز به دادرسی	بله، با تشکیل جلسات رسیدگی و ارائه دفاعیات	خیر، خارج از نوبت و بدون تشکیل جلسه
سرعت صدور	متوسط تا طولانی (چند ماه)	بسیار سریع (چند روز تا یک ماه)
سرعت اجرا	متوسط (پس از صدور اجراییه و مهلت 10 روزه)	بسیار سریع (پس از ابلاغ 24 ساعته و مهلت 3 روزه)
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف (در موارد بدون سرقفلی) / دادگاه عمومی حقوقی (موارد دارای سرقفلی یا دعاوی پیچیده)	شورای حل اختلاف (بیشتر موارد) / دادگاه (در موارد خاص و مبلغ بالا)
قابل اعتراض بودن	بله (تجدیدنظرخواهی، واخواهی در صورت غیابی بودن)	خیر، اصولاً غیرقابل اعتراض است (مگر ادعای تمدید اجاره با ارائه تامین)
قابل تجدیدنظرخواهی	بله	خیر
نیاز به صدور اجراییه	بله	خیر (خود دستور جنبه اجرایی دارد)
مهلت قانونی تخلیه	10 روز از زمان ابلاغ اجراییه	3 روز از زمان ابلاغ دستور
امکان توقیف اجرا با تامین	بله (با شرایط خاص و ارائه تضامین)	بله (در صورت ادعای تمدید اجاره و ارائه تامین مناسب)
امکان طرح همزمان مطالبه خسارت و اجور معوقه	بله، معمولاً می توان همزمان درخواست داد	خیر، مطالبه اجور معوقه و خسارت باید طی دعوای جداگانه مطرح شود
شرایط ودیعه (رهن)	موجر باید مبلغ ودیعه را به حساب دادگستری تودیع کند	موجر پس از کسر خسارات و اجور معوقه احتمالی، ودیعه را مسترد می کند
وجود حق سرقفلی	وجود حق سرقفلی (یا کسب و پیشه) رسیدگی را به دادگاه می کشاند	اصولاً برای قراردادهای فاقد سرقفلی است
نوع پرونده	می تواند مالی یا غیرمالی باشد	معمولاً غیرمالی اعتباری
پیچیدگی فرآیند	نسبتاً پیچیده و طولانی	ساده و سریع
هزینه های تقریبی	بالاتر (هزینه دادرسی، حق الوکاله، کارشناسی)	پایین تر (هزینه های اداری کمتر)

بررسی جزئی تفاوت ها و نکات حقوقی

حالا که با جدول مقایسه، یک دید کلی پیدا کردید، بیایید کمی عمیق تر شویم و جزئیات هر کدام از این تفاوت ها را بررسی کنیم. فهمیدن این نکات ریز حقوقی می تواند به شما کمک کند تا در شرایط واقعی، راه درستی را انتخاب کنید و از هرگونه اشتباهی دوری کنید.

تفاوت در شرایط صدور و مستندات قانونی

همانطور که قبلاً گفتیم، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، شاه کلید صدور دستور تخلیه است. این قانون به موجر اجازه می دهد که اگر قرارداد اجاره اش کتبی باشد، تاریخ شروع و پایان مشخص داشته باشد و مهم تر از همه، دو نفر شاهد معتبر زیر آن را امضا کرده باشند (یا اینکه قرارداد در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد)، می تواند بعد از پایان مدت اجاره، درخواست دستور تخلیه فوری بدهد. اینجا دیگر خبری از دعوا و دادگاه طولانی نیست، قاضی فقط مدارک را نگاه می کند و اگر شرایط بالا رعایت شده باشد، دستور تخلیه را صادر می کند.

اما اگر یکی از این شرایط برقرار نباشد، مثلاً اجاره نامه شفاهی باشد، یا شاهدی نداشته باشد، یا تاریخ اتمام اجاره مشخص نباشد، یا حتی اگر قرارداد قبل از سال 1376 بسته شده باشد، دیگر نمی توانید از مزایای دستور تخلیه استفاده کنید. در این صورت، موجر مجبور است دادخواست حکم تخلیه بدهد. در چنین مواردی، دادگاه یا شورای حل اختلاف (بسته به مبلغ و پیچیدگی پرونده) باید به صورت کامل به موضوع رسیدگی کند و این یعنی فرآیندی طولانی تر و پیچیده تر.

به طور خلاصه، دستور تخلیه مثل یک میانبر است، اما برای استفاده از این میانبر باید اجاره نامه ای بی نقص و کامل داشته باشید که همه شروط قانونی سال 1376 را رعایت کرده باشد. اما حکم تخلیه، راه اصلی و طولانی تر است که برای همه نوع قرارداد اجاره، حتی قراردادهای شفاهی یا ناقص، قابل استفاده است.

تفاوت در مراجع صالح رسیدگی

یکی از سوالات مهم این است که برای هر کدام از این روش ها، باید به کجا مراجعه کنیم؟ مرجع صالح رسیدگی برای حکم تخلیه و دستور تخلیه با هم تفاوت دارد، هرچند که در برخی موارد ممکن است شورا حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به هر دو را داشته باشد. اجازه بدهید قضیه را باز کنیم:

شورای حل اختلاف

اکثر پرونده های تخلیه، چه از نوع حکم و چه دستور، در شورای حل اختلاف رسیدگی می شوند. طبق بند «ب» ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، در صورتی که مبلغ اجاره بها یا ارزش خواسته (مثلاً اجور معوقه) کمتر از مبلغ مشخصی باشد (که هر سال توسط رئیس قوه قضائیه تعیین می شود)، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی دارد. بسیاری از پرونده های اجاره مسکونی و تجاری بدون سرقفلی، در شورا حل اختلاف مطرح می شوند.

دادگاه عمومی حقوقی

دادگاه عمومی حقوقی در موارد خاص و پیچیده تری وارد عمل می شود. مثلاً اگر اجاره نامه مربوط به قبل از سال 1376 باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 شود، یا اگر در قرارداد اجاره، حق سرقفلی یا کسب و پیشه برای مستاجر پیش بینی شده باشد، حتماً باید به دادگاه عمومی مراجعه کنید. چرا؟ چون در این موارد، قضیه فقط تخلیه نیست و ممکن است بحث پرداخت حق سرقفلی یا ادعاهای پیچیده تری در میان باشد که رسیدگی تخصصی تر دادگاه را می طلبد.

پس، قبل از اینکه قدمی بردارید، حتماً نوع قرارداد و شرایط خاص ملک (تجاری، مسکونی، با سرقفلی یا بدون سرقفلی) را بررسی کنید تا مرجع صالح را درست انتخاب کنید و وقتتان هدر نرود.

تفاوت در فرآیند و نحوه اجرا

اگر بخواهیم بگوییم فرق حکم و دستور تخلیه مثل فرق دویدن با راه رفتن است، اغراق نکرده ایم. هر کدام مراحل خاص خودشان را برای اجرا دارند که دانستنشان خیلی مهم است.

اجرای حکم تخلیه

بعد از اینکه دادگاه یا شورای حل اختلاف، حکم تخلیه را صادر کرد و این حکم قطعی شد (یعنی دیگر قابل اعتراض یا تجدیدنظر نباشد)، موجر باید درخواست «صدور اجراییه» بدهد. این اجراییه به مستاجر ابلاغ می شود و از زمان ابلاغ، مستاجر ۱۰ روز فرصت دارد که ملک را تخلیه کند. اگر در این ۱۰ روز تخلیه نکرد، مامور اجرا با حضور در محل و در صورت لزوم با کمک نیروی انتظامی، ملک را تخلیه می کند. نکته مهم اینجا این است که قبل از تخلیه، موجر باید مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر را به صندوق دادگستری واریز کند تا مستاجر بتواند آن را برداشت کند. این واریز ودیعه یک شرط اساسی برای اجرای حکم تخلیه است.

اجرای دستور تخلیه

دستور تخلیه، ماهیت اداری و اجرایی دارد و نیازی به صدور اجراییه جداگانه نیست. همین که دستور صادر شد، بلافاصله به مستاجر ابلاغ می شود. مامور ابلاغ باید ظرف ۲۴ ساعت دستور را به دست مستاجر برساند و رسید بگیرد. اگر مستاجر از گرفتن رسید امتناع کرد، مامور این را در ابلاغ نامه قید می کند. بعد از ابلاغ، مستاجر فقط ۳ روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند. اگر در این ۳ روز تخلیه نکرد، مامور اجرا (یا نیروی انتظامی) بلافاصله برای تخلیه اقدام می کند. در مورد دستور تخلیه، موجر معمولاً می تواند مبلغ ودیعه مستاجر را پس از جبران خسارات احتمالی و اجاره بهای معوقه، مستقیماً به او برگرداند و نیازی به واریز آن به صندوق دادگستری نیست (البته بسته به شرایط قرارداد و نظر مقام قضایی، ممکن است موارد استثنایی وجود داشته باشد).

تفاوت اصلی در اجرا این است: حکم تخلیه به ۱۰ روز مهلت قانونی و صدور اجراییه نیاز دارد، در حالی که دستور تخلیه فقط ۳ روز مهلت و بدون نیاز به اجراییه، اجرا می شود.

تفاوت در امکان اعتراض و تجدیدنظرخواهی

اینجا هم داستان فرق می کند. وقتی یک حکم صادر می شود، امکان اعتراض به آن وجود دارد، اما دستور تخلیه معمولاً غیرقابل اعتراض است.

اعتراض به حکم تخلیه

اگر حکم تخلیه صادر شود، مستاجر یا حتی موجر می تواند به آن اعتراض کند. اگر حکم حضوری صادر شده باشد، قابلیت تجدیدنظرخواهی در دادگاه بالاتر را دارد. اگر هم حکم غیابی صادر شده باشد (یعنی مستاجر در هیچ کدام از جلسات حاضر نشده باشد)، مستاجر می تواند «واخواهی» کند و یک بار دیگر به پرونده رسیدگی شود. این مراحل اعتراض، زمان اجرای حکم را طولانی تر می کند و ممکن است ماه ها به طول بینجامد.

اعتراض به دستور تخلیه

یکی از مزایای بزرگ دستور تخلیه برای موجر این است که اصولاً غیرقابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است. یعنی به محض صدور، باید اجرا شود. اما یک استثنا وجود دارد: اگر مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره تمدید شده و مدارک قابل قبولی برای اثبات حرفش داشته باشد، می تواند از طریق دادگاه عمومی شکایت کند. در این صورت، دادگاه می تواند پس از دریافت یک «تامین» مناسب (یعنی مبلغی به عنوان وثیقه از مستاجر)، قرار توقیف اجرای دستور تخلیه را صادر کند. اما این اتفاق فقط در شرایط خاص و با دلایل محکم می افتد و اصل بر این است که دستور تخلیه فوراً اجرا می شود.

تفاوت در نحوه مطالبه خسارات و اجور معوقه

اگر مستاجر علاوه بر اینکه ملک را تخلیه نکرده، اجاره بهای عقب افتاده هم داشته باشد یا به ملک خسارت زده باشد، نحوه مطالبه این موارد در حکم و دستور تخلیه فرق می کند.

مطالبه خسارت در حکم تخلیه

در پرونده های حکم تخلیه، معمولاً موجر می تواند در همان دادخواست اولیه، علاوه بر درخواست تخلیه، مطالبه اجور معوقه، خسارت تاخیر تادیه (جریمه دیرکرد پرداخت اجاره)، و خسارت هایی که به ملک وارد شده است را هم مطرح کند. یعنی دادگاه می تواند همزمان به همه این درخواست ها رسیدگی کرده و یک حکم واحد برایشان صادر کند. این کار باعث می شود فرآیند قضایی کوتاه تر و جامع تر شود و موجر نیاز به طرح دعاوی متعدد نداشته باشد.

مطالبه خسارت در دستور تخلیه

در دستور تخلیه، چون فرآیند رسیدگی خیلی سریع و بدون دادرسی است، معمولاً امکان طرح همزمان مطالبه اجور معوقه یا خسارات وجود ندارد. اگر موجر بخواهد این موارد را مطالبه کند، باید بعد از صدور و اجرای دستور تخلیه، یک دعوای جداگانه با عنوان «مطالبه وجه» یا «مطالبه خسارت» در شورای حل اختلاف یا دادگاه (بسته به مبلغ خواسته) مطرح کند. البته مبلغ ودیعه ای که نزد موجر است، می تواند به عنوان تضمین برای جبران این خسارات در نظر گرفته شود. یعنی موجر می تواند خسارات و اجور معوقه را از مبلغ ودیعه کسر کند و باقیمانده را به مستاجر برگرداند.

تفاوت در هزینه ها و مدت زمان

قطعاً هر فرآیند حقوقی، هزینه ها و زمان خاص خودش را دارد. اینجا هم این دو روش حسابی با هم فرق می کنند.

هزینه ها و مدت زمان حکم تخلیه

از آنجایی که حکم تخلیه نیاز به دادرسی و رسیدگی قضایی کامل دارد، هزینه هایش به مراتب بیشتر است. این هزینه ها شامل موارد زیر می شود:

• هزینه دادرسی: که بسته به مالی یا غیرمالی بودن دعوا و میزان خواسته متفاوت است.
• حق الوکاله وکیل: اگر وکیل بگیرید، هزینه های وکیل هم اضافه می شود که معمولاً بخش عمده ای از هزینه ها را تشکیل می دهد.
• هزینه های کارشناسی: در برخی موارد، برای ارزیابی خسارت به ملک یا موارد دیگر، ممکن است نیاز به کارشناسی باشد.

مدت زمان صدور و اجرای حکم تخلیه هم طولانی تر است و ممکن است از چند ماه تا حتی یک سال (با احتساب مراحل اعتراض و تجدیدنظر) به طول بینجامد. این مدت زمان به شلوغی مراجع قضایی و پیچیدگی پرونده بستگی دارد.

هزینه ها و مدت زمان دستور تخلیه

دستور تخلیه چون فرآیند اداری و سریع تری دارد، هزینه هایش کمتر است. عمده هزینه ها شامل:

• هزینه های اداری: مثل هزینه ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی و هزینه ابلاغ.
• حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل، حق الوکاله آن معمولاً کمتر از پرونده های حکم تخلیه است، چون کار وکیل در این موارد ساده تر و سریع تر انجام می شود.

مدت زمان صدور و اجرای دستور تخلیه بسیار کوتاه تر است. معمولاً از زمان ثبت درخواست تا اجرای کامل دستور، ممکن است کمتر از یک ماه (حدود ۱۰ تا ۳۰ روز) طول بکشد. این سرعت، اصلی ترین مزیت دستور تخلیه است.

نکات مهم و طلایی در انتخاب بین دستور تخلیه و حکم تخلیه

حالا که با همه پیچ و خم های حکم تخلیه و دستور تخلیه آشنا شدید، وقت آن است که چند نکته طلایی را با هم مرور کنیم. این نکات کمک می کنند تا وقتی در موقعیت واقعی قرار گرفتید، با چشم بازتری تصمیم بگیرید و بهترین راه را انتخاب کنید:

1. متن قرارداد اجاره را شخم بزنید!

   اولین و مهم ترین قدم این است که قرارداد اجاره تان را مثل یک کارآگاه بررسی کنید. تاریخ تنظیم آن کی بوده؟ آیا کتبی است یا شفاهی؟ آیا دو نفر شاهد معتبر زیرش را امضا کرده اند؟ یا اینکه رسمی است و در دفتر اسناد رسمی ثبت شده؟ اینها مهم ترین فاکتورهایی هستند که تعیین می کنند کدام مسیر (حکم یا دستور) برای شما باز است.

2. حواستان به سرقفلی باشد!

   اگر ملک شما تجاری است و پای حق سرقفلی (یا حق کسب و پیشه) وسط است، داستان کاملاً فرق می کند. در این موارد، حتی اگر قراردادتان کتبی و با شاهد باشد، باز هم باید سراغ حکم تخلیه بروید و دعوای شما در دادگاه عمومی حقوقی مطرح می شود. پس قبل از هر اقدامی، مطمئن شوید که ملک شما مشمول قوانین سرقفلی هست یا نه.

3. هدف شما چیست؟ سرعت یا جامعیت؟

   از خودتان بپرسید چه چیزی برایم مهم تر است؟ اگر فقط می خواهید سریع تر ملک را پس بگیرید و اجور معوقه یا خسارات احتمالی را می توانید بعداً دنبال کنید، دستور تخلیه (البته با داشتن شرایطش) بهترین گزینه است. اما اگر می خواهید همه مطالباتتان (تخلیه، اجور معوقه، خسارات) یکجا و در یک پرونده رسیدگی شود، آن وقت حکم تخلیه گزینه مناسب تری است.

4. ودیعه را فراموش نکنید!

   مبلغ ودیعه (رهن) که مستاجر نزد شما سپرده، نقش مهمی در فرآیند تخلیه دارد. در حکم تخلیه باید این مبلغ به صندوق دادگستری واریز شود، اما در دستور تخلیه می توانید آن را پس از کسر بدهی ها و خسارات، مستقیماً به مستاجر برگردانید. پس حواستان به این مورد باشد.

5. مشاوره حقوقی، کلید موفقیت!

   در نهایت، همیشه یادتان باشد که دنیای حقوقی پیچیدگی های خودش را دارد. قبل از هر اقدامی، حتماً با یک وکیل متخصص در امور املاک و مستغلات مشورت کنید. یک وکیل خوب می تواند با بررسی دقیق پرونده شما، بهترین و کم هزینه ترین راه را نشانتان دهد و از بروز اشتباهاتی که ممکن است به ضررتان تمام شود، جلوگیری کند. باور کنید، هزینه مشاوره حقوقی، در مقایسه با دردسرها و هزینه های احتمالی اشتباه در این مسیر، ناچیز است.

سناریوهای کاربردی: چه زمانی کدام را انتخاب کنیم؟

حرف زدن از قانون و ماده و تبصره خوب است، اما هیچ چیز به اندازه مثال های واقعی و سناریوهای کاربردی، به روشن شدن ماجرا کمک نمی کند. بیایید چند موقعیت رایج را بررسی کنیم تا ببینیم در هر کدام، انتخاب درست بین حکم و دستور تخلیه چیست:

سناریو ۱: قرارداد اجاره رسمی/عادی با دو شاهد، مدت تمام شده، مستاجر تخلیه نمی کند.

فرض کنید شما موجر هستید و یک قرارداد اجاره کتبی دارید که در دفتر اسناد رسمی ثبت شده یا توسط دو نفر شاهد معتبر امضا شده. مدت اجاره هم به پایان رسیده و مستاجر، علی رغم تماس های شما، از تخلیه ملک خودداری می کند.

انتخاب صحیح: دستور تخلیه.

چرا؟ چون تمام شرایط قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 (کتبی بودن، دو شاهد یا رسمی بودن، پایان مدت) فراهم است. می توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف، به سرعت درخواست دستور تخلیه دهید و ظرف چند روز ملک را پس بگیرید.

سناریو ۲: قرارداد اجاره شفاهی یا عادی بدون شاهد، مدت تمام شده/تخلف مستاجر.

فرض کنید قرارداد اجاره شما شفاهی بوده، یا یک دست نوشته عادی بدون امضای شاهد است. مستاجر هم بعد از اتمام مدت، تخلیه نمی کند یا مثلاً اجاره بها را ماه هاست که پرداخت نکرده است.

انتخاب صحیح: حکم تخلیه.

چرا؟ چون شرایط لازم برای دستور تخلیه (یعنی کتبی بودن و وجود شاهد یا رسمی بودن قرارداد) وجود ندارد. در این صورت، باید با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه، درخواست حکم تخلیه بدهید. این فرآیند طولانی تر خواهد بود، اما تنها راه قانونی شماست.

سناریو ۳: قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶، مستاجر تخلیه نمی کند.

اگر ملک شما تجاری است و قرارداد اجاره اش مال سال های قبل از 1376 است (مثلاً سال 1370). این قراردادها معمولاً مشمول قوانین خاص آن زمان و حق کسب و پیشه می شوند. مستاجر هم از تخلیه ملک امتناع می کند.

انتخاب صحیح: حکم تخلیه.

چرا؟ قراردادهای قبل از 1376 تابع قوانین خاص خودشان هستند و نمی توان برایشان دستور تخلیه گرفت. مرجع رسیدگی هم در این موارد، معمولاً دادگاه عمومی حقوقی است.

سناریو ۴: قرارداد اجاره با حق سرقفلی، مستاجر تخلیه نمی کند.

شما یک ملک تجاری دارید و در قرارداد اجاره، صراحتاً حق سرقفلی برای مستاجر قائل شده اید. حالا مدت اجاره تمام شده یا مستاجر تخلف کرده و شما می خواهید ملک را تخلیه کنید.

انتخاب صحیح: حکم تخلیه.

چرا؟ وجود حق سرقفلی، پرونده تخلیه را از حالت ساده خارج کرده و رسیدگی به آن را به عهده دادگاه عمومی حقوقی می گذارد. در این موارد، معمولاً باید ابتدا تکلیف حق سرقفلی و پرداخت آن مشخص شود و سپس حکم تخلیه صادر گردد.

سناریو ۵: (مستاجر) دریافت درخواست دستور تخلیه در حالی که مدعی تمدید قرارداد است.

شما مستاجر هستید و یک دستور تخلیه فوری دریافت کرده اید. اما معتقدید که قرارداد اجاره شما تمدید شده است (مثلاً شفاهی با موجر توافق کرده اید یا اس ام اس هایی دارید که نشان دهنده تمدید است).

اقدام صحیح: اعتراض به دستور تخلیه همراه با ارائه تامین مناسب.

چرا؟ همانطور که گفتیم، دستور تخلیه اصولاً غیرقابل اعتراض است، اما در صورت ادعای تمدید قرارداد و ارائه دلایل (حتی غیرقطعی) می توانید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کرده و با ارائه تامین مناسب (مثلاً واریز مبلغی به صندوق دادگستری)، درخواست توقیف اجرای دستور تخلیه را بدهید. دادگاه در این خصوص رسیدگی خواهد کرد.

نتیجه گیری

در مجموع، وقتی پای تخلیه ملک به میان می آید، دستور تخلیه و حکم تخلیه دو مسیر حقوقی مجزا هستند که هر کدام برای شرایط خاص خودشان کاربرد دارند. دستور تخلیه مثل یک خط ویژه است؛ سریع، کم هزینه و بدون پیچیدگی های دادرسی، اما فقط زمانی می توانید از آن استفاده کنید که قرارداد اجاره شما کاملاً محکم، کتبی، دارای دو شاهد یا رسمی باشد و مدت اجاره هم به پایان رسیده باشد. این روش برای موجرهایی که دنبال سرعت هستند و مطمئن اند قراردادشان بی نقص است، گزینه ای طلایی به حساب می آید.

از آن طرف، حکم تخلیه مثل راه اصلی و کمی طولانی تر است. این مسیر برای قراردادهایی که شرایط خاصی دارند (مثلاً شفاهی هستند، شاهد ندارند، مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶اند یا پای سرقفلی و حق کسب و پیشه در میان است) یا زمانی که موجر علاوه بر تخلیه، دنبال مطالبات دیگری مثل اجور معوقه یا خسارت است، ضروری می شود. حکم تخلیه اگرچه زمان برتر و پرهزینه تر است، اما جامعیت بیشتری دارد و می تواند به تمام ابعاد یک دعوای حقوقی رسیدگی کند.

بهترین کار این است که قبل از هر اقدامی، شرایط دقیق قرارداد اجاره و اهدافتان را مشخص کنید. آیا سرعت برایتان اولویت دارد یا جامعیت مطالبات؟ آیا قرارداد شما شرایط لازم برای دستور تخلیه را دارد یا نه؟ در نهایت، برای انتخاب بهترین و کم دردسرترین راه، حتماً از یک وکیل متخصص و کاربلد مشاوره بگیرید. این کار نه تنها به شما آرامش خاطر می دهد، بلکه از هدر رفتن وقت و پولتان در مسیرهای اشتباه جلوگیری می کند. حقوق ملک و مستاجر پر از ظرافت ها و نکات ریزی است که بی توجهی به آن ها می تواند عواقب جبران ناپذیری داشته باشد.