هزینه افراز در اداره ثبت

هزینه افراز در اداره ثبت، شامل حق الثبت، هزینه های نقشه برداری و صدور اسناد مالکیت جدید است که عمدتاً بر اساس ارزش ملک و تعرفه های قانونی محاسبه می شود. فهم این هزینه ها برای هر کسی که قصد تقسیم ملک مشاعش را دارد، حسابی ضروری و مهم است.

تاحالا شده ملکی داشته باشید که شریک یا شرکایی دارید؟ خب، این جور ملک ها که بهشون ملک مشاع می گیم، گاهی اوقات می تونن سر دردسرهای زیادی درست کنن. از فروش و اجاره اش گرفته تا حتی تعمیرات جزئی، ممکنه با شریک هاتون به مشکل بخورید و کارتون گره بخوره. اینجاست که پای افراز میاد وسط؛ یعنی تقسیم کردن اون ملک بین مالکین. اما این تقسیم کردن هم مثل هر کار اداری دیگه ای، یه سری هزینه ها داره که باید حسابی حواستون بهشون باشه.

توی این مقاله می خوایم دور هم جمع بشیم و ببینیم دقیقاً هزینه افراز در اداره ثبت چقدر میشه و چه چیزایی روی این هزینه تاثیر می ذارن. قراره با هم قدم به قدم، از تعریف افراز بگیریم تا جزئیات هزینه های ریز و درشتش رو بررسی کنیم تا دیگه هیچ ابهامی براتون نمونه. پس اگه شما هم دنبال این هستید که با خیال راحت و با اطلاعات کامل پاتون رو تو این مسیر بذارید، با ما همراه باشید.

افراز ملک چیه و چه فرقی با تفکیک تو اداره ثبت داره؟

قبل از اینکه بریم سراغ هزینه ها، اجازه بدید یه بار برای همیشه تفاوت افراز و تفکیک رو روشن کنیم، چون خیلی ها این دوتا رو با هم اشتباه می گیرن و همین اشتباه ممکنه تو هزینه های افراز در اداره ثبت براتون کلی دردسر درست کنه.

افراز: تقسیم ملک مشاع بین شرکا

به زبون ساده، افراز یعنی وقتی یه ملکی چندتا صاحب داره و این صاحبا (شرکا) می خوان سهم خودشون رو از بقیه جدا کنن. مثلاً یه زمین بزرگ دارید که شما و دو تا از دوستاتون شریکید و حالا هر کدوم می خواید سهم سه دانگ خودتون رو از اون زمین جدا کنید و سند شش دانگ مجزا برای خودتون بگیرید. اینجا باید درخواست افراز بدید. هدف اصلی افراز اینه که اون حالت مشاع بودن ملک از بین بره و هر شریک، مالک مستقل سهم خودش بشه.

تفکیک: تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر

اما تفکیک فرق داره. تفکیک یعنی اینکه یه ملک رو، حتی اگه فقط یه صاحب داشته باشه، به چندتا قطعه کوچیک تر تقسیم کنیم. فرض کنید یه باغ بزرگ دارید و می خواید اون رو به چندتا قطعه کوچیک تر تقسیم کنید تا مثلاً به چند نفر بفروشید، یا اینکه یه آپارتمان می سازید و می خواید برای هر واحد یه سند جداگانه بگیرید. اینجا دیگه پای شریک وسط نیست و ممکنه کل ملک برای خودتون باشه. تفکیک معمولاً برای آمادگی جهت فروش یا ساخت و ساز انجام میشه.

تفاوت اصلی از نظر اداره ثبت و تأثیرش روی هزینه افراز در اداره ثبت

حالا فرق اصلیشون کجاست و چه تاثیری روی هزینه افراز در اداره ثبت داره؟ مرجع رسیدگی به درخواست افراز، اگر بین شرکا اختلافی نباشه و سند ملک هم کاملاً رسمی و شش دانگ باشه، اداره ثبت اسناد و املاک کشوره. اما اگه یه ذره اختلاف نظر باشه یا سند مشکل داشته باشه، کار به دادگاه کشیده میشه و هزینه هاش هم فرق می کنه.

اما تفکیک فقط توی اداره ثبت انجام میشه و جنبه رفع اختلاف بین شرکا رو نداره. در نتیجه، مراحل و تعرفه هایی که برای افراز در اداره ثبت و دادگاه داریم، با تعرفه های تفکیک کاملاً متفاوته. پس حواستون باشه که دقیقاً می خواید چیکار کنید تا بتونید هزینه های مربوط به افراز در اداره ثبت رو درست برآورد کنید.

اداره ثبت تو ماجرای هزینه های افراز چه نقشی داره؟

وقتی صحبت از افراز ملک میشه، اداره ثبت اسناد و املاک کشور حرف اول رو می زنه. اگه ملک شما سند مالکیت رسمی و شش دانگ داره و هیچ اختلاف جدی بین شرکا نیست که کار به دادگاه بکشه، اداره ثبت همون جاییه که باید درخواست افرازتون رو اونجا مطرح کنید. این اداره مسئولیت رسیدگی به درخواست های افراز رو به عهده داره و خیلی از هزینه های مربوط به افراز در اداره ثبت هم مستقیم اینجا پرداخت میشه.

اداره ثبت بر اساس قوانین و آیین نامه های خودش، اختیار داره که برای مراحل مختلف افراز، هزینه هایی رو از متقاضیان بگیره. این هزینه ها برای پوشش دادن خدمات اداری، کارشناسی و ثبت اسناد جدیده. یکی از مهم ترین قوانین که تو تعیین هزینه افراز در اداره ثبت نقش داره، ماده ۱۵۰ قانون ثبت اسناد و املاکه که جلوتر بیشتر در موردش حرف می زنیم. این ماده، یه جورایی پایه و اساس محاسبه حق الثبت افراز رو مشخص می کنه و به شما کمک می کنه تا یه برآورد اولیه از هزینه افراز در اداره ثبت داشته باشید.

وظیفه اداره ثبت اینه که درخواست شما رو بررسی کنه، اگه لازم بود نقشه برداری انجام بده، نظر کارشناس رو بگیره و در نهایت با رعایت عدالت و قوانین، ملک رو بین شرکا تقسیم کنه. تمام این فرآیندها، خودشون یه سری هزینه های ثبتی دارن که باید پرداخت بشن. پس میشه گفت اداره ثبت، مرجع اصلی و قانونی برای رسیدگی به درخواست افرازه و هزینه هایی که اونجا می پردازید، هزینه های مستقیم و اداری این فرآیند به حساب میان.

هزینه های افراز تو اداره ثبت: جزء به جزء و خودمونی

خب، رسیدیم به بخش اصلی و مهم ترین قسمتی که همه دنبالش هستید: هزینه های افراز در اداره ثبت دقیقاً چیا هستن؟ اینجا می خوام براتون جزء به جزء هزینه هایی که باید تو اداره ثبت پرداخت کنید رو بگم تا یه دید کامل و شفاف داشته باشید.

حق الثبت درخواست افراز (بر اساس ماده ۱۵۰ قانون ثبت)

این یکی از مهم ترین و اصلی ترین هزینه های افراز در اداره ثبته. طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت اسناد و املاک، «به ازای هر ده هزار ریال ارزش ملک، دویست ریال حق الثبت اخذ می شود.» یادتونه گفتم این ماده حسابی مهمه؟ این همونشه! این قانون می گه که هر چقدر ارزش ملک شما بیشتر باشه، باید حق الثبت بیشتری هم پرداخت کنید.

نحوه محاسبه عملی حق الثبت

حالا چطوری اینو حساب کنیم؟ فرمولش خیلی ساده ست:

حق الثبت = (ارزش ملک / ۱۰,۰۰۰) × ۲۰۰

بیاید با یه مثال عددی روشن ترش کنیم:

• مثال ۱: اگه ارزش ملک شما ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ (یک میلیارد) ریال باشه:
  حق الثبت = (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ / ۱۰,۰۰۰) × ۲۰۰ = ۱۰۰,۰۰۰ × ۲۰۰ = ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (دو میلیون تومان)
• مثال ۲: اگه ارزش ملک شما ۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ (پنج میلیارد) ریال باشه:
  حق الثبت = (۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ / ۱۰,۰۰۰) × ۲۰۰ = ۵۰۰,۰۰۰ × ۲۰۰ = ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (ده میلیون تومان)

می بینید که نحوه محاسبه هزینه افراز ثبتی کاملاً به ارزش ملک گره خورده.

یادتون باشه که طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت، برای هر ده هزار ریال ارزش ملک، باید دویست ریال حق الثبت پرداخت کنید. این یعنی هرچی ملک باارزش تر باشه، حق الثبتش هم بیشتر میشه و این موضوع از اصلی ترین عوامل مؤثر بر هزینه افراز در ثبت به حساب می آید.

خب، حالا این ارزش ملک از کجا میاد؟ معمولاً این ارزش رو بر اساس ارزش معاملاتی، ارزش منطقه ای یا در صورت لزوم، بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می کنن. البته بیشتر وقتا، خود اداره ثبت از جدولی استفاده می کنه که بر اساس موقعیت و مشخصات ملک، یه ارزش تقریبی رو مشخص می کنه.

هزینه های نقشه برداری و کارشناسی (اگه اداره ثبت ارجاع بده)

گاهی اوقات برای اینکه افراز به درستی انجام بشه، اداره ثبت نیاز داره که یه نقشه برداری دقیق از ملک انجام بشه یا نظر یه کارشناس رسمی رو برای ارزیابی و تقسیم ملک بگیره. اینجاست که پای هزینه های نقشه برداری ثبتی برای افراز و کارشناسی وسط میاد.

• نقشه برداری: ممکنه خود اداره ثبت نقشه بردارهای مخصوص خودش رو داشته باشه یا از شما بخواد یه نقشه بردار رسمی معرفی کنید. هزینه های نقشه برداری بسته به اندازه و پیچیدگی ملک متفاوته و بر اساس تعرفه های کانون کارشناسان رسمی دادگستری تعیین میشه.
• کارشناسی: اگه موضوع افراز پیچیده باشه یا شرکا روی نحوه تقسیم به توافق نرسن، اداره ثبت ممکنه موضوع رو به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع بده. کارشناس میاد و بعد از بررسی ملک، یه نظر کارشناسی برای تقسیم ارائه می کنه. حق الزحمه این کارشناس هم بر اساس تعرفه های قانونی محاسبه میشه و باید پرداخت بشه.

این هزینه ها جدای از حق الثبت اصلی هستن و بسته به شرایط پرونده ممکنه بهش اضافه بشن.

هزینه تهیه و صدور صورت مجلس تفکیکی (بعد از افراز موفق)

وقتی مراحل افراز با موفقیت تموم میشه و اداره ثبت تکلیف تقسیم ملک رو مشخص می کنه، باید یه سندی به اسم صورت مجلس تفکیکی تهیه بشه. این صورت مجلس، جزئیات تقسیم رو مشخص می کنه و پایه و اساس صدور سندهای جدید مالکیت برای هر کدوم از شرکا میشه. صدور این صورت مجلس هم هزینه خودش رو داره که بر اساس تعرفه های اداری سازمان ثبت اسناد و املاک محاسبه میشه.

هزینه های مربوط به سند مالکیت جدید (بعد از افراز و صدور سند مستقل)

بعد از اینکه افراز انجام شد و صورت مجلس تفکیکی صادر شد، هر شریک باید برای سهم خودش سند مالکیت جدید بگیره. این مرحله هم خودش شامل چندتا هزینه میشه:

1. حق الثبت صدور سند مالکیت جدید: برای هر سندی که به اسم هر کدوم از شرکا صادر میشه، یه حق الثبت جداگانه باید پرداخت بشه. این هزینه هم مثل حق الثبت اولیه، بر اساس ارزش سهم هر نفر محاسبه میشه.
2. هزینه ابطال اسناد قبلی: سند مشاعی قبلی باید باطل بشه که این کار هم هزینه خودش رو داره.
3. هزینه صدور اسناد تک برگی جدید: الان دیگه سندها به صورت تک برگی الکترونیکی صادر میشن و برای صدور هر برگه سند جدید هم باید هزینه ای پرداخت بشه.
4. هزینه های متفرقه اداری: ممکنه یه سری هزینه های جزئی دیگه مثل بهاء اوراق سند، تمبر و چیزای دیگه هم پیش بیاد که خیلی زیاد نیستن ولی به هر حال باید در نظر گرفته بشن.

پس همونطور که می بینید، هزینه افراز در اداره ثبت فقط یه مورد نیست و از چند بخش مختلف تشکیل میشه که باید همشون رو در نظر بگیرید.

چی باعث میشه هزینه های افراز تو اداره ثبت بالا و پایین بشه؟

شاید فکر کنید هزینه افراز در اداره ثبت یه مبلغ ثابت و مشخصه، اما واقعیت اینه که عوامل مختلفی روی این هزینه تاثیر می ذارن و می تونن اون رو حسابی کم و زیاد کنن. بیاید با هم ببینیم این عوامل چی هستن:

ارزش منطقه ای و به روز ملک

این مورد حسابی مهمه! همونطور که گفتیم، بخش عمده ای از هزینه افراز در اداره ثبت (حق الثبت) بر اساس ارزش ملک محاسبه میشه. هرچی ارزش منطقه ای و به روز ملک شما بالاتر باشه، حق الثبت بیشتری هم باید پرداخت کنید. مثلاً ارزش یه ملک تو مرکز شهر با ارزش همون ملک تو یه منطقه روستایی زمین تا آسمون فرق می کنه و همین اختلاف ارزش، روی هزینه ها تاثیر مستقیم میذاره.

پیچیدگی ثبتی ملک

بعضی از ملک ها وضعیت ثبتی پیچیده ای دارن. مثلاً ممکنه ملک در رهن بانک باشه، یا توقیف شده باشه، یا حتی جزو املاک وقفی باشه. وجود همچین مواردی می تونه فرآیند افراز رو طولانی تر و پیچیده تر کنه. این پیچیدگی ها ممکنه نیاز به استعلام های بیشتر، مکاتبات اداری اضافی و حتی ارجاع به کارشناس های متخصص تر داشته باشه که همه اینا در نهایت روی هزینه افراز در اداره ثبت تاثیر می ذارن.

بدونید که هرگونه پیچیدگی در وضعیت ثبتی ملک، مثل وجود رهن، توقیف یا مشکلات مربوط به سند مادر، می تونه مسیر افراز رو طولانی تر و پرهزینه تر کنه. پس قبل از اقدام، حسابی از وضعیت ثبتی ملک مطمئن بشید.

تعداد پلاک های فرعی و اصلی

فرض کنید یه ملک بزرگ دارید که بعد از افراز قراره به ده تا قطعه کوچیک تر تقسیم بشه. هر کدوم از این قطعات جدید، یه پلاک ثبتی جداگانه پیدا می کنن و برای هر کدوم هم باید سند مالکیت جدید صادر بشه. هرچی تعداد این پلاک های فرعی و اسناد جدید بیشتر باشه، هزینه های نقشه برداری، تهیه صورت مجلس تفکیکی و صدور سندهای جدید هم بیشتر میشه.

وضعیت ثبتی ملک و نیاز به اقدامات تکمیلی

گاهی اوقات ملک نیاز به اقداماتی مثل تحدید حدود داره. تحدید حدود یعنی مشخص کردن دقیق مرزهای ملک. اگه سند ملک شما قدیمی باشه یا مرزهاش خیلی مشخص نباشه، ممکنه اداره ثبت قبل از افراز ازتون بخواد که اول تحدید حدود رو انجام بدید. این جور اقدامات تکمیلی هم هزینه های خودشون رو دارن و به هزینه کلی افراز در اداره ثبت اضافه میشن.

پس همونطور که دیدید، عوامل مختلفی می تونن روی هزینه افراز در اداره ثبت تاثیر بذارن. بهتره قبل از هر اقدامی، تمام این موارد رو با دقت بررسی کنید تا بتونید یه برآورد منطقی و نزدیک به واقعیت از هزینه های پیش رو داشته باشید.

هزینه افراز تو اداره ثبت گردن کیه؟

یکی از سوالای رایج اینه که بالاخره کی باید این هزینه های افراز رو پرداخت کنه؟ خب، بریم سراغ جوابش که زیاد هم پیچیده نیست.

اصولاً و طبق قانون، کسی که درخواست افراز رو به اداره ثبت یا دادگاه میده، یعنی خواهان یا متقاضی، مسئول پرداخت اولیه هزینه هاست. یعنی شما که می خواید ملک رو افراز کنید، باید این هزینه های مربوط به افراز در اداره ثبت رو اولش پرداخت کنید تا فرآیند شروع بشه و کارها جلو بره.

اما یه اما بزرگ داره! این پرداخت اولیه به این معنی نیست که تمام هزینه ها فقط گردن خواهان میمونه. شرکا می تونن با هم توافق کنن که هزینه ها رو چطوری تقسیم کنن. مثلاً ممکنه تصمیم بگیرن که هزینه ها رو به نسبت سهمشون تو ملک، بین خودشون تقسیم کنن. یعنی اگه سهم شما سه دانگ و سهم شریکتون سه دانگ دیگه باشه، هزینه ها رو نصف نصف پرداخت کنید. این توافق بهتره به صورت کتبی باشه تا بعداً مشکلی پیش نیاد.

اگه ملک مشاعی رو بفروشیم، چی؟

حالا فرض کنید که تصمیم می گیرید ملک مشاعی رو نفروشید و به جای افراز، کلاً بفروشیدش. تو این حالت، معمولاً هزینه هایی که برای افراز یا سایر اقدامات حقوقی مربوط به ملک مشاع پرداخت شده، از مبلغ کلی فروش کم میشه و بعد باقی مونده پول رو بین شرکا تقسیم می کنن. البته این هم باز به توافق بین شرکا بستگی داره. بعضی وقتا شرکا توافق می کنن که قبل از فروش، این هزینه ها رو پرداخت کنن و بعد خالص مبلغ فروش رو تقسیم کنن.

پس خلاصه کلام اینه که پرداخت اولیه هزینه ها معمولاً با کسیه که درخواست افراز رو داده، ولی اینکه در نهایت چه کسی و با چه نسبتی هزینه ها رو پرداخت می کنه، حسابی به توافق و تعامل بین شرکا بستگی داره. بهتره قبل از شروع هر کاری، با شریک هاتون حسابی صحبت کنید و روی این مسئله به تفاهم برسید تا جلوی اختلافات احتمالی تو آینده رو بگیرید.

چطور هزینه های افراز رو به اداره ثبت پرداخت کنیم؟

رسیدیم به یکی از بخش های عملیاتی کار. بعد از اینکه فهمیدید هزینه افراز در اداره ثبت چقدر میشه و کی باید پرداختش کنه، حالا نوبت میرسه به اینکه چطور باید این پول رو به اداره ثبت برسونید. خیالتون راحت، این قسمت معمولاً دردسر کمتری داره و مراحلش خیلی مشخصه.

مراحل عملی پرداخت

1. دریافت فیش یا شناسه پرداخت: وقتی درخواست افراز رو ثبت می کنید و اداره ثبت هزینه های مربوطه رو برآورد و محاسبه می کنه، یه فیش یا شناسه پرداخت بهتون میده. این فیش دقیقاً مشخص می کنه که چه مبلغی و بابت چه عنوانی باید پرداخت بشه.
2. روش های پرداخت:
   • فیش بانکی: یکی از روش های سنتی اینه که فیش رو بگیرید و برید بانک و هزینه ها رو پرداخت کنید. البته این روش الان کمتر استفاده میشه.
   • درگاه های الکترونیکی: سازمان ثبت اسناد و املاک هم مثل بقیه سازمان ها، سامانه آنلاین و درگاه پرداخت الکترونیکی داره. شما می تونید با استفاده از شناسه پرداختی که بهتون میدن، از طریق همین درگاه ها یا اپلیکیشن های پرداخت، هزینه افراز در اداره ثبت رو آنلاین پرداخت کنید. این روش هم سریع تره و هم راحت تر.
   • دستگاه های پوز در محل: بعضی از اداره های ثبت، دستگاه های پوز (کارتخوان) هم دارن که اگه خواستید، می تونید همونجا با کارت بانکی هزینه ها رو پرداخت کنید.
3. تحویل رسید پرداخت: بعد از پرداخت، حتماً رسید اون رو دریافت کنید و به اداره ثبت تحویل بدید. این رسید، مدرک شما برای پرداخت هزینه هاست و برای ادامه فرآیند افراز لازمه.

زمان پرداخت هزینه ها

هزینه افراز در اداره ثبت معمولاً یکجا دریافت نمیشه. بسته به مرحله ای که پرونده تون توش قرار داره، هزینه های مختلفی ازتون گرفته میشه. مثلاً:

• اولین حق الثبت درخواست افراز، موقع ثبت اولیه درخواست دریافت میشه.
• اگه نیاز به نقشه برداری یا کارشناسی باشه، هزینه اون رو باید بعد از ارجاع کار و قبل از انجامش پرداخت کنید.
• هزینه های مربوط به صدور صورت مجلس تفکیکی و اسناد جدید هم بعد از اتمام مراحل اصلی افراز و قبل از صدور نهایی اسناد جدید ازتون گرفته میشه.

پس حواستون باشه که ممکنه تو مراحل مختلف فرآیند افراز، ازتون درخواست پرداخت هزینه هایی رو بکنن. بهتره همیشه یه مقدار آمادگی مالی برای این پرداخت ها داشته باشید.

نتیجه گیری

خب، حسابی درباره هزینه افراز در اداره ثبت صحبت کردیم و الان دیگه می دونیم که این فرآیند، چقدر می تونه پیچیدگی ها و هزینه های خاص خودش رو داشته باشه. از همون لحظه اول که می فهمیم افراز با تفکیک فرق داره، تا محاسبه حق الثبت بر اساس ماده ۱۵۰ قانون ثبت و هزینه های دیگه مثل نقشه برداری و صدور اسناد جدید، هر کدوم داستان خودشون رو دارن.

چیزی که مشخصه اینه که هزینه افراز در اداره ثبت، فقط یه عدد ثابت نیست و تحت تاثیر عواملی مثل ارزش ملک، پیچیدگی های ثبتی، تعداد پلاک های بعد از افراز و حتی نیاز به اقدامات تکمیلی، کم و زیاد میشه. مسئولیت پرداخت این هزینه ها هم معمولاً با کسیه که درخواست داده، ولی شرکا می تونن با هم توافق کنن و هزینه ها رو بین خودشون تقسیم کنن.

اهمیت اطلاع دقیق از این هزینه ها برای برنامه ریزی مالی شما خیلی زیاده. اگه بی گدار به آب بزنید، ممکنه با هزینه هایی روبرو بشید که انتظارش رو نداشتید و همین حسابی کارهاتون رو بهم بریزه. پس بهترین کار اینه که قبل از هر اقدامی، هم اطلاعاتتون رو کامل کنید، هم با اداره ثبت مربوطه تماس بگیرید و از آخرین تعرفه ها و شرایط خاص پرونده خودتون باخبر بشید. اگه پرونده تون پیچیده ست یا شرکا با هم اختلاف دارن، مشاوره با یه متخصص حقوقی یا وکیل کاربلد هم می تونه حسابی بهتون کمک کنه تا با چشم باز و خیال راحت، قدم تو این راه بذارید.

امیدواریم این راهنمای جامع، بهتون کمک کرده باشه تا تصویر روشن تری از هزینه های افراز در اداره ثبت داشته باشید و بتونید با دانش و آمادگی کامل، برای تقسیم ملک مشاع خودتون اقدام کنید.