نمونه دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع

اگه شما هم تو ملکی شریک هستید و یهو دیدید یکی بدون اجازه شما، کلاً یا بخشی از اون رو تصرف کرده، اصلاً نگران نباشید! دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع دقیقاً برای همین مواقع طراحی شده تا حق و حقوقتون رو پس بگیرید. این مقاله بهتون کمک می کنه تا قدم به قدم با این موضوع آشنا بشید و بدون سردرگمی، مراحل قانونی رو طی کنید.

پیش اومده که یه ملکی رو با یکی دیگه شریک باشید، مثلاً یه باغ پدری یا یه خونه قدیمی که ارث رسیده و بعد متوجه بشید یه نفر، حالا می خواد یکی از همین شرکا باشه یا یه غریبه، اومده اونجا و بساطش رو پهن کرده و اصلاً از شما اجازه نگرفته؟ خب، اینجاست که پای تصرف عدوانی وسط میاد. وقتی این اتفاق تو یه ملک مشاع بیفته، قضیه یه کوچولو پیچیده تر میشه ولی غیرقابل حل نیست. مهم اینه که شما بدونید چطور باید حقتون رو پس بگیرید و چه اقدام قانونی ای انجام بدید.

تو این مقاله قراره از صفر تا صد قضیه رو براتون روشن کنیم. از اینکه اصلاً ملک مشاع چیه و تصرف عدوانی یعنی چی، تا اینکه چه شرایطی باید وجود داشته باشه تا بتونید دادخواست بدید، مراحل دادگاه چیه و از همه مهم تر، یه نمونه دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع کاملاً کاربردی و پر و پیمون بهتون بدیم که بتونید باهاش کارتون رو راه بندازید. پس اگه دوست دارید بدونید چطور باید جلوی اینجور تصرفات غیرقانونی رو بگیرید و از سرمایه تون دفاع کنید، تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

اصلاً ملک مشاع چیه و چرا ممکنه دردسر بشه؟

اول از همه، بیایید ببینیم اصلاً منظور از ملک مشاع چیه و چرا وقتی تصرف عدوانی تو همچین ملکی پیش میاد، ماجرا یه خورده فرق می کنه. ملک مشاع یعنی یه ملکی که سندش به اسم چند نفره و هر کدوم از این افراد، سهمی از کل ملک دارن، بدون اینکه اون سهمشون دقیقاً مشخص شده باشه کجاست. مثلاً وقتی چند نفر یه خونه رو به ارث می برن، همشون تو هر وجب از اون خونه شریک هستن، نه اینکه مثلاً یکی مالک اتاق خواب باشه و اون یکی مالک حیاط! اینجاست که اگه یکی از شرکا یا یه آدم غریبه بیاد و بدون اجازه بقیه، کل یا قسمتی از ملک رو تصرف کنه، دردسر شروع میشه.

ملک مشاع یعنی چی؟

همونطور که گفتیم، تو ملک مشاع، مالکین تو ذره ذره ملک شریک هستن. این یعنی هیچ کدوم نمی تونن بدون اجازه بقیه، یه قسمتی رو برای خودشون بردارن یا کلاً تو ملک تغییری ایجاد کنن. برای هرگونه تصرف، حتی یه استفاده کوچیک، باید از همه شرکا اجازه داشت. خب، حالا اگه یه نفر بیاد و این قانون نانوشته (و البته نوشته شده تو قانون!) رو زیر پا بذاره و مثلاً قفل در رو عوض کنه یا تو حیاط یه سازه جدید بسازه، اینجا دیگه بحث تصرف عدوانی مطرح میشه.

تصرف عدوانی (حقوقی و کیفری) یعنی چی؟

تصرف عدوانی به زبان ساده یعنی یه نفر میاد و ملکی رو که قبلاً دست شما بوده، به زور یا بدون اجازه شما ازتون می گیره. این تصرف عدوانی می تونه دو جنبه داشته باشه: حقوقی و کیفری. البته تو اکثر مواقع، مخصوصاً تو ملک مشاع، ما با تصرف عدوانی حقوقی سروکار داریم.

• تصرف عدوانی حقوقی: تو این دعوا، مهم نیست که شما مالک اون ملک هستید یا نه. مهم اینه که ثابت کنید قبلاً اون ملک رو در تصرف داشتید و حالا یکی دیگه بدون اجازه شما اومده و اون رو تصرف کرده. اینجا دادگاه فقط به سابقه تصرف شما نگاه می کنه. یعنی اگه مثلاً شما مستأجر بودید و صاحبخونه شما رو بیرون انداخته و خودش ملک رو تصرف کرده، شما می تونید دادخواست رفع تصرف عدوانی بدید چون سابقه تصرف داشتید.
• تصرف عدوانی کیفری: این یکی یه خورده فرق داره. تو این حالت، باید ثابت بشه که متصرف سوءنیت داشته، یعنی می دونسته داره کار غیرقانونی می کنه و با قصد و غرض اومده ملک رو غصب کرده. اینجا دیگه اثبات مالکیت هم مهمه. معمولاً وقتی یه نفر غریبه و بدون هیچ رابطه ای با ملک، میاد و اون رو تصرف می کنه، میشه از جنبه کیفری هم شکایت کرد. ولی بین شرکا، قضیه یه خورده پیچیده تر میشه که جلوتر بهش می رسیم.

چالش های خاص تصرف عدوانی در ملک مشاع

حالا چرا تصرف عدوانی تو ملک مشاع یه خورده خاصه؟ چون ممکنه اون کسی که تصرف کرده، خودش هم یکی از شرکا باشه! یعنی فرض کنید شما و برادرتون تو یه باغ شریک هستید، بعد برادرتون بدون اینکه با شما مشورت کنه، میاد و یه آلاچیق بزرگ تو باغ می سازه و شروع به استفاده انحصاری از قسمتی از باغ می کنه. اینجا چون ایشون خودش هم مالک و شریکه، ممکنه فکر کنه حق داره هر کاری بکنه. ولی اینطور نیست! حتی اگه شریک هم باشید، برای استفاده انحصاری از ملک مشاع، باید اجازه بقیه شرکا رو داشته باشید. به همین خاطر، دعوای رفع تصرف عدوانی شریک از ملک مشاع یکی از دعواهای حقوقی رایج تو این زمینه است.

کی می تونیم دادخواست رفع تصرف عدوانی ملک مشاع بدیم؟

حالا که فهمیدیم ملک مشاع و تصرف عدوانی چی هستن، بیایید ببینیم چه شرایطی باید وجود داشته باشه تا شما بتونید یه دادخواست رفع تصرف عدوانی ملک مشاع رو به دادگاه ببرید و امید به موفقیت داشته باشید. این شرایط مثل پازل می مونن، همه قطعاتش باید سر جاشون باشن:

تصرف سابق شما به عنوان خواهان

اولین و شاید مهم ترین شرط اینه که شما (خواهان) باید ثابت کنید قبل از اینکه متصرف فعلی (خوانده) بیاد و ملک رو بگیره، خودتون اون رو در تصرف داشتید. اینجاست که خیلی ها اشتباه می کنن و فکر می کنن باید سند مالکیت نشون بدن. نه، برای دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی، اثبات مالکیت شرط نیست! فقط باید ثابت کنید سابقه تصرف داشتید.

• چطور ثابتش کنیم؟ می تونید از شهادت همسایه ها یا آدم های مطلع (همون استشهادیه محلی خودمون)، فیش آب، برق، گاز به نام شما، یا هر مدرکی که نشون بده شما قبلاً اونجا بودید و از ملک استفاده می کردید، استفاده کنید. مثلاً اگه یه باغ مشاع رو قبلاً شما آبیاری می کردید و محصولش رو برمی داشتید، این خودش یه سابقه تصرفه.

تصرف فعلی خوانده بدون اذن و مجوز قانونی

شرط دوم اینه که اون نفر دیگه (خوانده) الان ملک رو تصرف کرده باشه و این تصرفش هم کاملاً غیرقانونی و بدون اجازه شما و بقیه شرکا باشه. یعنی هیچ قرارداد اجاره ای، هیچ اجازه کتبی یا شفاهی، یا هیچ مدرک قانونی دیگه ای نداشته باشه که بهش اجازه بده اونجا باشه. اگه مثلاً شما بهش اجازه داده بودید یه مدت از ملک استفاده کنه و حالا اون مدت تموم شده و نمیره، اینجا دیگه تصرف عدوانی نیست، ممکنه بشه تخلیه ید.

غیرمنقول بودن موضوع دعوا

دعوای رفع تصرف عدوانی فقط برای اموال غیرمنقول یعنی چیزهایی که نمیشه جابجاشون کرد، مثل زمین، خونه، آپارتمان، باغ و اینجور چیزها مطرح میشه. پس اگه مثلاً کسی ماشین یا یه وسیله دیگه شما رو تصرف کرده باشه، دیگه این دعوا به کارتون نمیاد و باید از راه های قانونی دیگه اقدام کنید.

یه نکته خیلی مهم: حواستون باشه که این سه تا شرط باید همزمان با هم وجود داشته باشن. اگه یکی از اینا نباشه، دادگاه نمی تونه حکم به نفع شما صادر کنه. به خصوص رو همون سابقه تصرف تاکید می کنم که برای خیلی ها جای ابهامه.

یادتون باشه تو دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی، اثبات مالکیت شرط نیست، فقط باید ثابت کنید قبلاً شما متصرف بودید و الان یکی دیگه بدون اجازه شما، اونجا رو گرفته. این نکته طلایی رو خیلی ها اشتباه می گیرن!

بریم سراغ اصل مطلب: نمونه دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع

خب، رسیدیم به بخش جذاب ماجرا! حالا که با کلیات آشنا شدید، وقتشه که یه نمونه دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع رو ببینیم و یاد بگیریم چطور باید اون رو تنظیم کنیم. نوشتن یه دادخواست درست و حسابی، نصف راهه. پس با دقت به جزئیاتش توجه کنید.

ساختار یه دادخواست حقوقی چطوره؟

قبل از اینکه بریم سراغ نمونه متن، بد نیست بدونیم یه دادخواست حقوقی از چه بخش هایی تشکیل شده. اینو بدونید، دیگه دستتون میاد که هر قسمت رو باید چطور پر کنید:

1. عنوان دادخواست: موضوع اصلی دعوا رو اینجا می نویسید.
2. مشخصات خواهان: یعنی اطلاعات شما یا کسی که داره شکایت می کنه.
3. مشخصات خوانده: یعنی اطلاعات اون کسی که ملک رو تصرف کرده.
4. تعیین خواسته و بهای آن: دقیقاً می نویسید چی می خواید و اگه خواسته مالیه، چقدر ارزش داره.
5. دلایل و منضمات: مدارکی که دارید و می خواید به دادگاه ارائه بدید.
6. شرح دادخواست: جایی که داستان رو مفصل توضیح می دید و از دادگاه می خواید به حقتون رسیدگی کنه.

نمونه دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع (متن آماده)

حالا بریم سراغ یه نمونه کامل. این نمونه رو می تونید دانلود کنید یا همینجا ازش کپی برداری کنید و با اطلاعات خودتون پرش کنید. حواستون به جاهای خالی باشه که با [ ] مشخص شدن.

عنوان دادخواست: دادخواست رفع تصرف عدوانی از ملک مشاع، قلع و قمع مستحدثات (در صورت وجود) و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

مشخصات خواهان:
نام: [نام شما]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی شما]
نام پدر: [نام پدر شما]
شغل: [شغل شما]
محل اقامت: [آدرس کامل شما شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد]
کد ملی: [کد ملی شما]

مشخصات خوانده:
نام: [نام متصرف]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی متصرف]
نام پدر: [نام پدر متصرف]
شغل: [شغل متصرف (اگر می دانید)]
محل اقامت: [آدرس کامل متصرف شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد (حتماً درست بنویسید)]
کد ملی: [کد ملی متصرف (اگر می دانید)]

تعیین خواسته و بهای آن:
۱. صدور حکم بر رفع تصرف عدوانی از [مثال: سه دانگ] از شش دانگ ملک مشاعی به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره فرعی] اصلی، بخش [شماره بخش] ثبتی [شهرستان]
۲. صدور حکم بر قلع و قمع مستحدثات (در صورت وجود ساخت وساز غیرقانونی توسط خوانده)
۳. صدور حکم بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] لغایت اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
۴. صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده)، هزینه کارشناسی و هزینه های دیگر
۵. بدواً صدور دستور موقت مبنی بر منع ادامه تصرف و توقف کلیه عملیات ساختمانی (در صورت وجود) و اجرای آن پیش از ابلاغ (با سپردن تامین مناسب)

دلایل و منضمات دادخواست:
۱. تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی (یا سند عادی در صورت عدم وجود رسمی)
۲. استشهادیه محلی گواهی دهنده بر سابقه تصرف خواهان و تصرف فعلی خوانده
۳. درخواست استعلام وضعیت ثبتی ملک (پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره فرعی] اصلی بخش [شماره بخش])
۴. درخواست معاینه و تحقیق محلی جهت احراز سابقه تصرف خواهان و تصرف فعلی خوانده
۵. درخواست جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین اجرت المثل ایام تصرف و بررسی مستحدثات (در صورت وجود)
۶. درخواست استماع شهادت شهود (در صورت لزوم)

متن شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان دادگاه صالح]

با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند اینجانب/اینجانبان [نام و نام خانوادگی خواهان/خواهان ها]، به استناد تصویر مصدق سند مالکیت پیوست، مالک [مثال: سه دانگ] از شش دانگ یک قطعه [نوع ملک: زمین، آپارتمان، باغ، خانه مسکونی] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره فرعی] اصلی، واقع در [آدرس کامل ملک: شهر، بخش، خیابان، پلاک] می باشم/می باشیم.
ملک مذکور به صورت مشاعی و مشترک با سایر مالکین (که یکی از آن ها خوانده محترم پرونده می باشد/یا خوانده هیچ سمتی در مالکیت ندارد) اداره می شده و اینجانب/اینجانبان تا تاریخ [تاریخ آخرین تصرف خواهان قبل از تصرف خوانده] به صورت [نحوه تصرف سابق: مثال: مستمر و بدون مزاحمت از آن بهره برداری می کردم/می کردیم و/یا ملک در تصرف بنده/ما بود].
متأسفانه خوانده محترم پرونده، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده]، از تاریخ [تاریخ شروع تصرف خوانده] بدون اذن و اجازه اینجانب/اینجانبان و سایر شرکا (در صورت وجود) و بدون هیچگونه مجوز قانونی، اقدام به تصرف عدوانی در کل/بخشی از ملک مشاعی مذکور نموده است. ایشان [شرح دقیق اقدامات تصرفی خوانده، مثال: قفل درب ورودی را تعویض کرده/شروع به ساخت وساز غیرمجاز و احداث بنا/دیوارکشی در قسمتی از ملک نموده/مانع ورود اینجانب/اینجانبان به ملک شده] و علی رغم تذکرات شفاهی و کتبی (در صورت وجود، مثلاً اظهارنامه شماره...) همچنان به تصرفات غاصبانه خود ادامه می دهد.
لذا با تقدیم این دادخواست و مستنداً به مواد 308، 311، 310 و 320 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 308 و 311 قانون مدنی، از محضر آن مقام محترم استدعا دارم:
۱. صدور حکم بر رفع تصرف عدوانی از سهم مشاعی اینجانب/اینجانبان از ملک موصوف.
۲. صدور حکم بر قلع و قمع مستحدثات احداث شده توسط خوانده (در صورت لزوم).
۳. صدور حکم بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ شروع تصرف تا زمان اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس.
۴. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل.
ضمناً، با توجه به اینکه ادامه تصرفات و اقدامات خوانده باعث ورود خسارات بیشتر و تضییع حقوق اینجانب/اینجانبان و سایر شرکا می شود، مستنداً به مواد ۳۱۰ و ۳۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، صدور دستور موقت مبنی بر منع ادامه تصرف و توقف کلیه عملیات ساختمانی (در صورت وجود) و اجرای فوری آن پیش از ابلاغ به خوانده، نیز مورد تقاضا است.

با تشکر و تجدید احترام،
[امضا و تاریخ]

نکاتی که موقع نوشتن دادخواست باید حواستون باشه!

اینجا یه سری نکات کلیدی هست که حتماً باید موقع پر کردن دادخواست بهشون دقت کنید:

• مشخصات دقیق: اطلاعات خواهان و خوانده رو کاملاً دقیق و درست وارد کنید. حتی یه غلط املایی کوچیک هم ممکنه باعث مشکل بشه.
• پلاک ثبتی: آدرس و پلاک ثبتی ملک رو کاملاً دقیق بنویسید. این مهم ترین شناسنامه ملکه.
• سابقه تصرف: تو شرح دادخواست و بخش دلایل و منضمات، روی سابقه تصرف خودتون قبل از خوانده تأکید کنید و مدارکش رو (استشهادیه، فیش و…) ارائه بدید. اینجاست که خیلیا گاف میدن.
• دستور موقت: اگه وضعیت اضطراریه و می ترسید خوانده بیشتر به ملک آسیب بزنه یا تغییرات بیشتری ایجاد کنه، حتماً درخواست دستور موقت بدید. این باعث میشه دادگاه زودتر به بخش مربوط به توقف تصرف رسیدگی کنه. البته معمولاً باید یه مبلغی رو به عنوان تامین به حساب دادگستری واریز کنید تا اگه بعداً شما تو پرونده محکوم شدید، خسارت خوانده از اون مبلغ جبران بشه.
• اجرت المثل: اگه می خواید خسارت ایام تصرف رو هم بگیرید، حتماً تو قسمت خواسته و شرح دادخواست، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف رو ذکر کنید و بگید با جلب نظر کارشناس.
• همه خواسته ها رو بنویسید: هر چیزی که می خواید، از رفع تصرف تا قلع و قمع و اجرت المثل و خسارات دادرسی رو واضح و مجزا بنویسید.

مراحل دادگاه؛ از ثبت تا اجرای حکم

خب، دادخواست رو نوشتید و آماده اید تا برید دنبال حقتون. حالا وقتشه با مراحل پیگیری دادخواست رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع آشنا بشیم. این مراحل رو با دقت دنبال کنید تا مسیر براتون هموار بشه.

۱. ثبت دادخواست: شروع ماجرا

اولین قدم اینه که با دادخواست آماده و مدارکتون، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. اونجا دادخواست شما رو ثبت می کنن و یه کد رهگیری بهتون میدن. همه مدارکی که تو دادخواست به عنوان منضمات ذکر کردید رو باید به صورت اسکن شده تو سامانه بارگذاری کنید.

۲. صلاحیت دادگاه: کدوما رو بریم؟

بعد از ثبت، پرونده شما به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک فرستاده میشه. این یعنی اگه ملک شما تو کرجه، پرونده باید تو دادگاه حقوقی کرج رسیدگی بشه، نه تهران. دادگاه خودش پرونده رو به شعبه مربوطه ارجاع میده و دیگه لازم نیست شما کار خاصی انجام بدید.

۳. ابلاغ و جلسه رسیدگی: وقت دفاع

بعد از اینکه پرونده به شعبه ارجاع شد، تاریخ و زمان جلسه دادگاه رو هم به شما و هم به خوانده، از طریق سامانه ثنا ابلاغ می کنن. خیلی مهمه که هم خودتون و هم مدارکتون آماده باشید. تو جلسه دادگاه، هر دو طرف فرصت دارن حرف هاشون رو بزنن و دفاعیاتشون رو ارائه بدن. اگه نیاز به کارشناسی یا معاینه محلی باشه، قاضی دستور میده.

۴. صدور و اجرای حکم: پایان صبر

اگه دادگاه به نفع شما رأی صادر کنه، خبر خوب اینه که حکم رفع تصرف عدوانی فوراً قابل اجراست! یعنی لازم نیست صبر کنید تا حکم قطعی بشه (برخلاف خیلی از دعاوی دیگه). حتی اگه خوانده تجدیدنظرخواهی هم بکنه، اجرای حکم متوقف نمیشه. این یه ویژگی خیلی خوب برای این دعواست که سرعت رسیدگی و گرفتن حق رو بالا میبره. بعد از صدور حکم، پرونده میره به اجرای احکام و اونجا با حضور مأمور اجرا، ملک از تصرف خوانده خارج میشه و به شما برگردونده میشه.

به خاطر داشته باشید که این فرآیند ممکنه بسته به پیچیدگی پرونده و شلوغی دادگاه ها، کمی طول بکشه، اما پیگیری مستمر و داشتن مدارک کامل، حتماً کمک کننده خواهد بود.

رفع تصرف عدوانی، خلع ید یا تخلیه ید؟ فرقشون چیه؟

خیلی وقت ها پیش میاد که مردم این سه تا دعوا رو با هم اشتباه می گیرن: رفع تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه ید. اما هر کدوم داستان خودشون رو دارن و برای شرایط خاصی استفاده میشن. انتخاب اشتباه دعوا می تونه حسابی وقت و هزینه شما رو تلف کنه. بذارید تو یه جدول مقایسه ای قشنگ، فرقشون رو براتون روشن کنم.

ویژگی	رفع تصرف عدوانی (ملک مشاع)	خلع ید (مال مشاع)	تخلیه ید
موضوع دعوا	برگرداندن سابقه تصرف	برگرداندن مالکیت و جلوگیری از تصرف	پس گرفتن ملک بعد از اتمام قرارداد
مستندات لازم	اثبات سابقه تصرف قبلی خواهان (سند مالکیت لازم نیست)	اثبات مالکیت رسمی خواهان (حتماً سند رسمی)	وجود قرارداد اجاره یا مشابه آن (مثلاً قرارداد عاریه)
نوع مال	فقط اموال غیرمنقول (زمین، خانه و …)	هم اموال منقول و هم غیرمنقول	هم اموال منقول و هم غیرمنقول
شخص متصرف	هر کسی که بدون اجازه تصرف کرده (می تواند شریک هم باشد)	غاصب یا کسی که بدون حق، ملک را تصرف کرده	مستأجر یا متصرفی که با اجازه وارد شده ولی مدت اجازه تمام شده
فوریت اجرا	حکم فوراً قابل اجراست (حتی قبل از قطعی شدن)	اجرای حکم نیازمند قطعی شدن است	حکم فوراً قابل اجراست (برای اماکن مسکونی)
مالی/غیرمالی	غیرمالی	مالی	غیرمالی

چرا انتخاب نوع دعوا مهمه؟

همونطور که دیدید، هر کدوم از این دعاوی مسیر قانونی خودشون رو دارن و مدارک و شرایط متفاوتی رو می طلبن. اگه شما دعوای اشتباهی رو انتخاب کنید، ممکنه پرونده تون رد بشه یا سال ها تو دادگاه ها درگیر بشید. مثلاً اگه شما سند مالکیت رسمی ندارید ولی سابقه تصرف دارید، اگه برید سراغ خلع ید، قطعاً شکست می خورید، در حالی که رفع تصرف عدوانی براتون موفقیت آمیز خواهد بود. پس حسابی حواستون باشه که چه دعوایی رو انتخاب می کنید.

اگه شریکمون ملک مشاع رو تصرف کنه، جرمه؟ (تحلیل رویه قضایی)

یکی از سوالات پرتکرار تو بحث تصرف عدوانی ملک مشاع اینه که اگه یکی از شرکا بیاد و ملک مشترک رو بدون اجازه بقیه تصرف کنه، آیا مرتکب جرم شده و میشه ازش شکایت کیفری کرد؟

بررسی دیدگاه های مختلف

رویه قضایی کشورمون تو این مورد یه خورده پیچیده اس و نظرات متفاوتی وجود داره. اما نظر غالب محاکم (یعنی اکثر دادگاه ها) اینه که تصرف عدوانی توسط یکی از شرکا، معمولاً جرم محسوب نمیشه. چرا؟ چون خود شریک هم مالک اون ملکه و تو هر ذره از اون حق داره. اگه قرار باشه هر شریکی که بیشتر از سهمش استفاده می کنه، متهم به تصرف عدوانی کیفری بشه، هر روز هزاران پرونده تو دادگاه ها تشکیل میشه و زندگی مردم مختل میشه.

پس، اگه شریکتون بیاد و ملک مشاع رو تصرف کنه، معمولاً نمی تونید ازش شکایت کیفری کنید و بگید جرم تصرف عدوانی انجام داده. اما این به معنی این نیست که شما دستتون بسته اس!

پس بهترین راه حل چیه؟

در چنین مواردی، بهترین و کارآمدترین راهکار، طرح دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع است. تو این دعوا همونطور که قبلاً گفتیم، اصلاً لازم نیست ثابت کنید که اون شریک سوءنیت داشته یا مالکیت شما رو انکار کرده. فقط کافیه ثابت کنید که شما سابقه تصرف داشتید و اون الان بدون اجازه شما داره از ملک استفاده انحصاری می کنه. دادگاه هم به این دعوا رسیدگی می کنه و اگه حرف شما درست باشه، حکم به رفع تصرف میده.

پس حواستون باشه، تو اینجور مواقع، مستقیم نرید سراغ شکایت کیفری، چون به احتمال زیاد به نتیجه نمیرسید. بهتره روی دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی تمرکز کنید.

مجازات تصرف عدوانی در مال مشاع چیه؟

حالا اگه اون کسی که ملک مشاع رو تصرف کرده، یه شخص غریبه باشه و خودش جزو شرکا نباشه، قضیه فرق می کنه. در این حالت، تصرف عدوانی می تونه جنبه کیفری پیدا کنه و مجازاتی هم براش در نظر گرفته شده.

ماده 690 قانون مجازات اسلامی (تعزیرات)

اگه یه شخص ثالث (یعنی کسی که نه مالکه و نه شریک) بیاد و ملکی رو که در تصرف شما یا شرکای شما بوده، به زور یا بدون اجازه تصرف کنه، شما می تونید شکایت کیفری تصرف عدوانی ملک مشاع رو علیهش مطرح کنید. ماده 690 قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) برای این کار مجازات تعیین کرده:

طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، هرکس بدون اجازه قانونی مبادرت به تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در املاک متعلق به غیر نماید، به حبس از یک ماه تا یک سال محکوم می شود.

پس اگه متصرف، شریک شما نباشه و عمداً و با قصد و غرض (سوءنیت) بیاد و ملک رو تصرف کنه، علاوه بر اینکه باید ملک رو پس بده، ممکنه به حبس از یک ماه تا یک سال هم محکوم بشه. البته تشخیص این موضوع و اثبات سوءنیت، کار راحتی نیست و نیاز به مدارک محکم و گاهی کمک وکیل داره.

چقدر وقت داریم برای شکایت یا دادخواست؟

برای طرح دعوای تصرف عدوانی، چه حقوقی و چه کیفری، مهمه که بدونید چقدر فرصت دارید. چون بعضی دعواها محدودیت زمانی دارن و اگه از اون زمان بگذره، دیگه نمی تونید اقدام کنید.

دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی: بدون محدودیت زمانی

خبر خوب اینه که برای دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی ملک مشاع، هیچ محدودیت زمانی خاصی وجود نداره. یعنی شما هر وقت که متوجه شدید ملکتون تصرف شده، می تونید دادخواست بدید. مهم نیست ده روز گذشته یا ده سال. البته، هر چی زودتر اقدام کنید، جمع آوری مدارک و شهادت شهود راحت تره و احتمال موفقیتتون بیشتر میشه.

شکایت کیفری تصرف عدوانی: محدودیت یک ساله

اما برای شکایت کیفری تصرف عدوانی (که یادتون باشه معمولاً برای تصرف توسط شخص ثالثه، نه شریک)، محدودیت زمانی وجود داره. شما فقط یک سال از تاریخی که متوجه تصرف غیرقانونی شدید، فرصت دارید که شکایت کیفری رو مطرح کنید. اگه این یک سال بگذره، دیگه نمی تونید از جنبه کیفری شکایت کنید و باید سراغ همون دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی برید.

پس با دقت به این مهلت ها توجه کنید تا فرصت از دستتون نره و بتونید به موقع اقدام قانونی مناسب رو انجام بدید.

رای وحدت رویه و نظرات حقوقی کاربردی

تو بحث های حقوقی، گاهی اوقات بین شعب مختلف دادگاه ها یا حتی بین دادگاه های استان های مختلف، برداشتی متفاوت از یه قانون وجود داره. برای اینکه این ابهامات برطرف بشه و رویه واحدی ایجاد بشه، دیوان عالی کشور «رای وحدت رویه» صادر می کنه. این آرا برای همه دادگاه های کشور لازمالاجراست و مثل یه قانون عمل می کنه.

خلاصه ای از مهم ترین آراء و نظریات

در مورد تصرف عدوانی در ملک مشاع هم، یه سری رای وحدت رویه و نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه وجود داره که به شفافیت بیشتر این موضوع کمک کرده:

• رویه قضایی درباره تصرف شریک: یکی از مهم ترین نکات همین بحث تصرف شریک از ملک مشاعه. با اینکه رویه غالب محاکم، تصرف شریک رو جرم کیفری نمیدونه، اما تاکید شده که شریک نمیتونه بدون اجازه بقیه شرکا، تصرف انحصاری در ملک مشاع داشته باشه و در صورت چنین تصرفی، بقیه شرکا می تونن از طریق دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی اقدام کنند. این یعنی هیچ کس، حتی یه مالک مشاعی، حق نداره ملک رو به صورت انحصاری برای خودش قرق کنه.
• فوریت اجرای حکم: آراء و نظریات تاکید دارن که حکم رفع تصرف عدوانی، چون جنبه حمایتی از متصرف سابق داره و هدفش جلوگیری از هرج و مرجه، باید فوراً اجرا بشه و تجدیدنظرخواهی مانع اجرا نیست. این به نفع خواهان (متصرف سابق) هست و باعث میشه زودتر به حقش برسه.

این آراء و نظریات به ما کمک می کنن تا بفهمیم که سیستم قضایی چطور به این پرونده ها نگاه می کنه و چه اصولی رو برای رسیدگی بهشون در نظر می گیره. اگه دوست دارید اطلاعات دقیق تری در مورد این آراء داشته باشید، می تونید به منابع معتبر حقوقی مراجعه کنید یا از یه وکیل متخصص کمک بگیرید.

چرا یه وکیل متخصص می تونه ناجی شما باشه؟

خب، تا اینجا با نمونه دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع و کلیات قضیه آشنا شدید. اما اگه بخوایم روراست باشیم، مسیر دادگاه و مراحل حقوقی، مخصوصاً تو پرونده های ملکی و مشاعی، پیچیدگی های خاص خودش رو داره. اینجاست که نقش یه وکیل متخصص تصرف عدوانی ملک مشاع پررنگ میشه.

مزایای استفاده از وکیل

چرا باید برای یه همچین پرونده ای وکیل بگیرید؟

1. تسریع روند: وکیل با تجربه، می دونه چطور پرونده رو سریع تر جلو ببره، از چه مدارکی استفاده کنه و چطور لایحه های دفاعیه رو بنویسه که وقت دادگاه کمتر گرفته بشه.
2. افزایش دقت و کاهش خطا: وکیل می تونه اشتباهاتی رو که ممکنه شما تو تنظیم دادخواست یا انتخاب نوع دعوا مرتکب بشید، جلوگیری کنه. یه اشتباه کوچیک می تونه پرونده رو ماه ها عقب بندازه یا حتی به ضرر شما تموم کنه.
3. مشاوره تخصصی: وکیل می تونه بهتون بگه که آیا اصلاً شانسی برای برنده شدن تو پرونده دارید یا نه، و بهترین راهکار برای شما چیه. مثلاً بین دعوای حقوقی و کیفری، کدوم براتون بهتره.
4. دفاع قوی تر: وکیل می تونه با استناد به قوانین، آراء وحدت رویه و تجربیات قبلی خودش، از حق شما به بهترین شکل دفاع کنه.
5. آرامش خیال: وقتی پرونده تون رو به یه وکیل متخصص می سپارید، دیگه نیازی نیست نگران سر و کله زدن با دادگاه و مراحل پیچیده اداری باشید و می تونید با خیال راحت به زندگی تون برسید.

چطوری یه وکیل متخصص پیدا کنیم؟

برای پیدا کردن یه وکیل خوب تو این حوزه، حواستون به این معیارها باشه:

• تخصص در دعاوی ملکی: وکیلی رو انتخاب کنید که سابقه و تخصصش تو دعاوی ملکی و مخصوصاً پرونده های تصرف عدوانی باشه.
• سابقه موفقیت: ازش بپرسید که آیا پرونده های مشابهی رو با موفقیت به سرانجام رسونده یا نه.
• شهرت و اعتبار: از طریق کانون وکلا، یا حتی پرس وجو از دوستان و آشنایان، می تونید وکلای معتبر رو پیدا کنید.

در نهایت، انتخاب وکیل یه تصمیم شخصی و مهمه. پس با دقت و تحقیق کامل، بهترین گزینه رو برای خودتون انتخاب کنید.

نتیجه گیری

اگه شما هم تو یه ملک مشاعی شریک هستید و دیدید که یه نفر، حالا چه شریکتون باشه چه یه غریبه، اومده و بدون اجازه شما ملک رو تصرف کرده، اصلاً ناامید نشید. نمونه دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع، ابزاری قویه که می تونه حقتون رو بهتون برگردونه.

تو این مقاله، از مفهوم ملک مشاع و تصرف عدوانی گفتیم تا شرایطی که باید برای طرح دعوا وجود داشته باشه. دیدیم که چطور یه دادخواست رو بنویسیم و چه مدارکی رو باید همراهش داشته باشیم. مراحل پیگیری پرونده تو دادگاه رو هم قدم به قدم توضیح دادیم و تفاوت رفع تصرف عدوانی با خلع ید و تخلیه ید رو روشن کردیم. همچنین به این سوال مهم جواب دادیم که آیا تصرف شریک جرمه یا نه و با مجازات و مهلت های قانونی آشنا شدیم. و در نهایت، بهتون گفتیم که چقدر یه وکیل متخصص می تونه تو این مسیر سخت، کمک حالتون باشه.

یادتون باشه که اقدام به موقع و صحیح قانونی، کلید موفقیت تو این پرونده هاست. پس اگه با چنین مشکلی روبرو شدید، حتماً از نمونه دادخواست ارائه شده استفاده کنید و در صورت نیاز، برای مشاوره های تخصصی تر با یه وکیل متخصص تو زمینه دعاوی ملکی و تصرف عدوانی مشورت کنید تا بتونید با آرامش و اطمینان خاطر، از حق و حقوق خودتون دفاع کنید.