متن قولنامه انتقال ملک

قولنامه انتقال ملک، در واقع، یه جور قرارداد اولیه بین خریدار و فروشنده ست که توش همه چیز از قیمت و مشخصات ملک گرفته تا تعهدات و زمان بندی ها نوشته میشه تا خیال هر دو طرف راحت باشه. این توافق نامه، نقش خیلی مهمی تو معاملات ملکی داره و کمک می کنه تا از خیلی از دردسرها و سوءتفاهم های احتمالی جلوگیری بشه. اگه قصد خرید یا فروش ملک رو دارید، دونستن جزئیات یه قولنامه خوب، از نون شب هم واجب تره! اینجا می خوایم با هم قدم به قدم، از سیر تا پیاز «متن قولنامه انتقال ملک» رو بررسی کنیم تا دیگه هیچ ابهامی براتون نمونه و با چشم باز و خیال راحت، معامله تون رو انجام بدید.

توی هر معامله ملکی، چه بزرگ و چه کوچیک، داشتن یه سند یا توافق نامه کتبی که همه چیز توش مشخص باشه، حرف اول رو می زنه. همین قولنامه است که میتونه شما رو از چاله در بیاره یا خدای نکرده به چاه بندازه. پس بیایید دست به دست هم بدیم و یاد بگیریم چطور یه قولنامه انتقال ملک بنویسیم که هم کاملاً قانونی باشه و هم به نفع هر دو طرف.

قولنامه چیه و به چه دردی می خوره؟ (تعریف و جایگاه حقوقی)

اول از همه، بیایید ببینیم اصلاً این «قولنامه» که همه ازش حرف می زنن، چی هست و جایگاهش تو قانون ما کجاست. توی معاملات ملکی، وقتی حرف از انتقال مالکیت ملک میاد، معمولاً دو تا اصطلاح رو زیاد می شنویم: «قولنامه» و «مبایعه نامه». اما آیا این دو تا واقعاً با هم فرق دارن؟

تعریف حقوقی و عرفی قولنامه: از پیش قرارداد تا سند عادی

توی کلام عامیانه و بازار، وقتی میگیم «قولنامه»، منظورمون یه برگه یا قراردادیه که بین خریدار و فروشنده نوشته میشه تا مشخص بشه قراره چه ملکی، با چه قیمتی و تحت چه شرایطی معامله بشه. این برگه، یه جورایی تعهدیه از طرف هر دو نفر که تو یه تاریخ مشخص، پای معامله اصلی حاضر بشن و کار رو تموم کنن. به همین خاطر، از نظر حقوقی، قولنامه رو بیشتر به عنوان یه «پیش قرارداد» یا «قرارداد مقدماتی» می شناسن که طرفین رو متعهد می کنه در آینده ای نزدیک، قرارداد اصلی (که همون سند قطعیه) رو ببندن.

ولی گاهی وقتا هم توی عرف، قولنامه رو به عنوان «سند عادی» برای خود خرید و فروش ملک می بینیم، یعنی انگار خود سند مالکیت همین قولنامه است. این موضوع به خصوص تو جاهایی که ملک سند رسمی نداره (ملک قولنامه ای) یا هنوز کارهای اداری سندش انجام نشده، بیشتر به چشم می خوره. اما حواستون باشه، این دو معنی، هرچند شبیه هم به نظر میان، ولی از نظر حقوقی تفاوت های مهمی دارن که جلوتر بیشتر در موردش حرف می زنیم.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه: روشن کردن دقیق ماجرا

خب، بریم سراغ یکی از سوالات پرتکرار: قولنامه با مبایعه نامه چه فرقی داره؟ راستش رو بخواهید، خیلی ها این دو تا رو به جای هم استفاده می کنن و از نظر حقوقی هم تفاوت ماهوی خیلی زیادی ندارن. هر دوتاشون، قراردادهایی هستن که قصد خرید و فروش رو نشون میدن و تعهداتی رو برای طرفین ایجاد می کنن.

اما یه فرق ظریف وجود داره که دونستنش بد نیست: توی عرف، گاهی قولنامه رو برای حالتی استفاده می کنن که هنوز شرایط معامله کامل و آماده نشده و طرفین فقط «قول» میدن که در آینده معامله کنن. مثلاً فروشنده قول میده بعد از فک رهن بانک، ملک رو بفروشه یا خریدار قول میده بعد از آماده شدن وام، پول رو بده. در واقع، یه سری شروط باید اتفاق بیفته تا معامله اصلی انجام بشه.

اما «مبایعه نامه» (که اصطلاح حقوقی تریه)، بیشتر وقتی استفاده میشه که همه چیز برای خود معامله اصلی آماده ست و طرفین الان دارن ملک رو به هم «می فروشن» و «می خرن». اینجا دیگه فقط یه «قول» نیست، بلکه یه «انتقال» واقعی داره اتفاق میفته، حتی اگه انتقال سند رسمی به آینده موکول شده باشه.

پس، می تونیم بگیم مبایعه نامه یه قرارداد کامل تره که در اون قصد و اراده طرفین بر بیع (خرید و فروش) قطعیه. با این حال، هر دو سند، تعهدآور هستن و اگه یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکنه، طرف مقابل می تونه از طریق قانون، حق خودش رو پیگیری کنه.

ویژگی	قولنامه (در عرف)	مبایعه نامه (در عرف و حقوق)
هدف اصلی	تعهد به انجام معامله در آینده (پیش قرارداد)	انتقال مالکیت (قرارداد قطعی بیع)
شرایط معامله	معمولاً مشروط به تحقق برخی رویدادها	معمولاً قطعی و بدون شرط خاص
اعتبار حقوقی	تعهدآور و قابل پیگیری	تعهدآور و قابل پیگیری (با تأکید بیشتر بر انتقال)
کاربرد	زمانی که آمادگی کامل برای انتقال سند نیست.	هنگامی که قصد انتقال ملک نهایی است، حتی اگر سند به تعویق بیفتد.

اعتبار قانونی قولنامه: با کد رهگیری و بدون اون

یه قولنامه وقتی از نظر قانونی محکم و معتبره که توی یه دفتر املاک معتبر و زیر نظر اتحادیه مشاورین املاک ثبت بشه و کد رهگیری بگیره. کد رهگیری مثل یه شناسنامه برای معامله تونه و نشون میده که این ملک قبلاً به کس دیگه ای فروخته نشده یا توی مراحل انتقال نیست. با داشتن کد رهگیری، معامله شما شفاف تره و کمتر دچار مشکلاتی مثل فروش مال غیر میشید.

اما اگه قولنامه دستی باشه و کد رهگیری نداشته باشه، بازم معتبره؟ بله، قولنامه دستی ملک هم اعتبار قانونی داره، به شرطی که همه شروط یک قرارداد صحیح (مثل مشخص بودن طرفین، مشخص بودن مورد معامله، رضایت طرفین و اهلیت اونها) توش رعایت شده باشه و به امضای طرفین و حداقل دو شاهد رسیده باشه. منتها یادتون باشه، پیگیری حقوقی قولنامه های بدون کد رهگیری ممکنه کمی پیچیده تر و زمان برتر باشه.

نقش وکیل در تنظیم قولنامه: یه راهنمای مطمئن

گاهی وقت ها پیچیدگی های حقوقی معاملات ملکی اونقدر زیاد میشه که از عهده افراد عادی برنمیاد. اینجا کمک گرفتن از یه وکیل یا مشاور حقوقی واقعاً می تونه بهتون آرامش خاطر بده. یه وکیل می تونه: مدارک رو بررسی کنه، از صحت اطلاعات مطمئن بشه، شروط قرارداد رو طوری تنظیم کنه که کاملاً به نفع شما باشه و از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری کنه. اگه معامله تون سنگینه یا ابهامات زیادی داره، روی کمک وکیل حساب باز کنید.

تکه های اصلی یه قولنامه تر و تمیز انتقال ملک

خب، حالا که فهمیدیم قولنامه چیه، بریم سراغ این که یه متن استاندارد قولنامه ملک باید چه اجزایی داشته باشه. این اجزا مثل قطعات پازل هستن که کنار هم یه تصویر کامل رو نشون میدن و اگه یکی شون نباشه، تصویر ناقصه و ممکنه براتون دردسر درست کنه. هر کدوم از این بخش ها رو باید با دقت و جزئیات کامل پر کنید:

۱. مشخصات کامل طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار)

اولین قدم، شناسایی کامل خریدار و فروشنده ست. اینجا باید این اطلاعات رو دقیق و کامل بنویسید:

• نام و نام خانوادگی کامل: دقیقاً همونی که تو شناسنامه نوشته شده.
• شماره شناسنامه و کدملی: برای اینکه هیچ شکی باقی نمونه.
• تاریخ تولد: برای اطمینان از اهلیت قانونی برای معامله (مثلاً صغیر نبودن).
• آدرس دقیق محل اقامت: همراه با کد پستی که برای مکاتبات بعدی استفاده میشه.
• شماره تماس: هم شماره ثابت و هم شماره موبایل.

یه نکته مهم: اگه یکی از طرفین (فروشنده یا خریدار) خودش نیست و وکیل، ولی (مثل پدر برای فرزند صغیر) یا قیم (برای افراد محجور) داره، حتماً باید مشخصات کامل اون شخص هم ذکر بشه و مدارک وکالت یا قیمومیتش رو هم کنترل کنید که معتبر باشه و حدود اختیاراتش رو هم چک کنید. کنترل اصالت مدارک هویتی هم که دیگه حرف نداره، حتماً انجامش بدید.

۲. مشخصات دقیق مورد معامله (ملک)

بخش دوم، مهمترین قسمت یعنی خود ملکه. اینجا باید کاری کنید که هیچ کس نتونه بگه این اون ملکی نیست که ما روش معامله کردیم. پس:

• نوع ملک: آپارتمان، خانه ویلایی، زمین، مغازه تجاری و…
• آدرس دقیق: پلاک ثبتی، بخش ثبتی، قطعه، طبقه، واحد، مساحت دقیق (مثلاً بر اساس سند).
• حدود اربعه: یعنی حدود ملک از چهار جهت (شمالی، جنوبی، شرقی، غربی) اگه تو سند ذکر شده.
• مشخصات سند مالکیت: نوع سند (تک برگ، دفترچه ای، مشاعی)، شماره سند، شماره دفتر املاک.
• ذکر تمامی انشعابات و امکانات: آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری، آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش، و هر امکانات دیگه ای که ملک داره.

یادتون نره: حتماً مشخصات رو با سند مالکیت (یا مدارک معتبر دیگه مثل پروانه ساخت برای ملک های بدون سند) تطبیق بدید. استعلامات لازم از شهرداری (بابت بدهی عوارض یا تخلف ساختمانی) و اداره ثبت (بابت وضعیت پلاک ثبتی) رو هم حتماً بگیرید. این کارها، شما رو از مشکلات احتمالی نجات میده.

۳. مبلغ کل معامله (ثمن) و نحوه پرداخت

پول، مهمترین بخش هر معامله ست! پس باید همه چیز شفاف و بدون ابهام باشه:

• مبلغ کل معامله: هم به عدد و هم به حروف نوشته بشه (مثلاً صد میلیون تومان (۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان)).
• نحوه پرداخت:
  • مبلغ پیش پرداخت (و تاریخ دقیق پرداخت).
  • نحوه و زمان پرداخت اقساط (اگه قراره اقساطی باشه، با تاریخ های دقیق هر قسط).
  • مبلغ باقیمانده که قراره موقع انتقال سند تو دفترخونه پرداخت بشه.
• جزئیات چک ها: اگه پرداخت با چک انجام میشه، شماره چک، تاریخ چک، مبلغ و نام بانک رو حتماً ذکر کنید.

توصیه دوستانه: برای هر پرداختی، حتماً فیش واریزی بانکی یا یه رسید کتبی و معتبر با امضای طرف مقابل و شهود داشته باشید. این رسیدها تو مواقع بروز اختلاف، مثل سند محکم عمل می کنن.

۴. شروط و تعهدات طرفین: از تحویل تا دفترخانه

تعهدات، قول و قرارهاییه که خریدار و فروشنده بهم میدن و باید انجامش بدن:

• تاریخ و زمان تحویل ملک: دقیق و واضح مشخص بشه. (مثلاً «در تاریخ ۱۴۰۳/۰۵/۱۰ ملک به خریدار تحویل داده خواهد شد.»)
• تاریخ و زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی: برای تنظیم سند قطعی. حتماً شماره و آدرس دقیق دفترخانه هم ذکر بشه.
• تعهدات فروشنده:
  • پرداخت بدهی های ملک تا روز تحویل (مثل عوارض نوسازی، مالیات، قبوض آب، برق، گاز و تلفن).
  • اخذ استعلامات لازم (ثبت، شهرداری، دارایی).
  • فک رهن از ملک (اگه ملک در رهن بانکه، حتماً فروشنده متعهد بشه که قبل از انتقال سند، اون رو آزاد کنه).
• تعهدات خریدار:
  • پرداخت مبالغ مقرر در زمان های تعیین شده.
  • حضور به موقع در دفترخانه برای امضای سند.

۵. وجه التزام (خسارت عدم انجام تعهد): جریمه دیرکرد!

حتماً تو قولنامه تون یه بندی بذارید به اسم «وجه التزام». وجه التزام یعنی اگه هر کدوم از طرفین به تعهداتشون (مثلاً حاضر نشدن تو دفترخونه یا تحویل ندادن ملک) عمل نکردن، چقدر باید خسارت بدن. این مبلغ باید منطقی و بازدارنده باشه تا هیچ کس فکر نکنه می تونه به راحتی زیر تعهدش بزنه. مثلاً می نویسید: «در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه، ایشان موظف است روزانه مبلغ [عدد به ریال] به عنوان وجه التزام به خریدار پرداخت نماید.»

۶. شرط اسقاط کافه خیارات: چشم بندی حقوقی!

یکی از بندهای معمول تو قولنامه ها، «اسقاط کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش» هست. این یعنی چی؟ توی قانون، یه سری حق فسخ برای طرفین معامله وجود داره که بهش میگن «خیارات» (مثل خیار غبن که اگه یکی از طرفین تو معامله خیلی ضرر کرده باشه، حق فسخ داره). با این بند، شما همه این حق ها رو از خودتون می گیرید تا معامله محکم تر بشه.

اما یه «ولی» بزرگ: حتی با وجود این بند، یه سری خیارات مثل «خیار تدلیس» (اگه کلاهبرداری یا فریبکاری صورت گرفته باشه) یا «خیار تبعض صفقه» (اگه بخشی از معامله باطل بشه) باقی می مونن و قابل اسقاط نیستن. پس حواستون باشه که این بند به معنی چشم بستن کامل روی همه چیز نیست.

۷. شروط خاص و توافقات جانبی: ریزه کاری های شخصی

اگه بین شما و طرف مقابل، توافقات خاصی وجود داره که تو بندهای بالا نیومده، حتماً اینجا ذکرش کنید. مثلاً:

• وضعیت مستأجر (اگه ملک مستأجر داره و قرارش چیه).
• انجام تعمیرات خاص روی ملک قبل از تحویل.
• وضعیت لوازم خاص منزل که قراره بمونه یا برداشته بشه (مثلاً لوستر، کابینت اضافی).

۸. امضاء طرفین و شهود: مهر تأیید معامله

امضاء کردن قولنامه توسط خریدار و فروشنده که دیگه بدیهیه و بدون اون، هیچ قراردادی معتبر نیست. اما یه نکته مهم دیگه، حضور و امضای شهود هست. معمولاً برای اینکه یه قولنامه اعتبار بیشتری داشته باشه و اگه لازم شد تو دادگاه بتونید بهش استناد کنید، حداقل دو نفر شاهد (که ترجیحاً از اقوام درجه یک نباشن) باید زیر قولنامه رو امضا کنن. گرفتن اثر انگشت کنار امضا هم خیلی خوبه، چون امکان انکار امضا رو کم می کنه.

۹. تاریخ تنظیم قولنامه: روز شماری

تاریخ دقیق تنظیم قولنامه رو هم حتماً با عدد و حروف بنویسید. این تاریخ، نقطه شروع تمامی تعهدات و زمان بندی های ذکر شده تو قرارداده.

نکات طلایی که موقع تنظیم قولنامه باید حواست باشه!

تا اینجا با اجزای یه متن قولنامه انتقال ملک آشنا شدیم، اما حالا می رسیم به قسمت هیجان انگیز ماجرا: نکات حقوقی و عملیاتی که کمک می کنن از رقبا بهتر باشید و سرتون کلاه نره! این بخش رو با دقت بخونید، چون همون جاییه که می تونه آینده معامله تون رو تغییر بده.

احراز هویت و مالکیت: فراتر از یک نگاه ساده!

فقط دیدن شناسنامه و کارت ملی کافی نیست. باید مطمئن بشید طرفی که روبه روتونه، همونیه که میگه و واقعاً مالک ملکه. برای این کار:

1. تطبیق عکس و مشخصات: عکس روی کارت ملی و شناسنامه رو با چهره فرد تطبیق بدید. مشخصات شناسنامه رو با مشخصات روی سند مالکیت چک کنید.
2. استعلام از اداره ثبت: قبل از هر کاری، از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا مطمئن بشید پلاک ثبتی ملک واقعاً به اسم فروشنده ست و توقیف یا در رهن شخص دیگه ای نیست. این مهمترین قدمه!
3. امضای مشابه: اگه فروشنده قبلاً سندی رو امضا کرده، سعی کنید نمونه امضاش رو ببینید و با امضای پای قولنامه تطبیق بدید.
4. حضور در بنگاه معتبر: معامله در بنگاه های دارای پروانه کسب و با کد رهگیری، خودش تا حدود زیادی خیال شما رو راحت می کنه.

بررسی وضعیت سند ملک: رازهای پنهان سند رو کشف کنید!

سند ملک، دفترچه خاطرات ملک شماست و کلی اطلاعات توش پنهونه. باید این ها رو خوب بررسی کنید:

• رهن یا توقیف بودن ملک: آیا ملک در رهن بانکه؟ یا به خاطر بدهی فروشنده توقیف شده؟ این ها رو میشه از استعلام ثبت فهمید. اگه ملک در رهن بود، فروشنده باید متعهد بشه قبل از انتقال سند، اون رو آزاد کنه و جزئیاتش رو تو قولنامه بنویسید.
• وضعیت مشاعی یا ورثه ای:
  • ملک مشاعی: اگه ملک مشاعیه (یعنی چند نفر تو مالکیتش شریک هستن)، حتماً باید همه شرکا یا وکیل قانونی اونها زیر قولنامه رو امضا کنن. حتی اگه یک نفر هم رضایت نده، معامله به مشکل می خوره.
  • ملک ورثه ای: اگه ملک موروثیه، باید گواهی انحصار وراثت و تقسیم نامه (اگه دارن) رو چک کنید. مطمئن بشید همه ورثه یا وکیل قانونیشون رضایت دارن و امضا می کنن. اینجا کار کمی حساس تره و باید خیلی دقت کنید.

یادتون باشه، همیشه این اصل رو تو معاملات ملکی تو ذهنتون داشته باشید: «احتیاط شرط عقل است.» هر چقدر بیشتر تحقیق کنید و دقیق تر باشید، کمتر ضرر می کنید و خیالتون راحت تره.

اهمیت کد رهگیری: شناسنامه الکترونیکی معامله

کد رهگیری یه کد ۱۲ رقمیه که بعد از ثبت معامله توی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به قولنامه شما اختصاص پیدا می کنه. مزایای این کد چیه؟

• جلوگیری از فروش مال غیر: با کد رهگیری، ملک فقط یک بار می تونه معامله بشه و امکان اینکه فروشنده یک ملک رو به چند نفر بفروشه، از بین میره.
• شفافیت معامله: اطلاعات معامله شما تو سامانه ثبت میشه و امکان پیگیری راحت تر فراهم میشه.
• افزایش اعتبار: قولنامه با کد رهگیری اعتبار حقوقی بسیار بالاتری داره و تو دادگاه ها راحت تر پذیرفته میشه.

پس، اگه تو یه بنگاه املاک معامله می کنید، حتماً درخواست کنید که براتون کد رهگیری بگیرن و اون رو روی قولنامه چاپ کنن. از دریافت قولنامه های دستی که بدون کد رهگیری هستن، تا جایی که می تونید اجتناب کنید، مگر در شرایط خاص و با رعایت کامل نکات ایمنی که در ادامه می گیم.

چالش های قولنامه دستی و راه حل ها: سادگی با ریسک بالا!

قولنامه دستی ملک ممکنه به خاطر سادگی و سرعت، جذاب به نظر بیاد، ولی چالش های خاص خودش رو داره:

• معایب:
  • کمبود اعتبار: بدون کد رهگیری، اثبات معامله در صورت بروز اختلاف سخت تره.
  • احتمال خطا: ممکنه نکات حقوقی مهمی توش از قلم بیفته یا اشتباهی توش باشه.
  • ریسک فروش مال غیر: چون ثبت رسمی نشده، فروشنده می تونه همون ملک رو به چندین نفر دیگه هم بفروشه.
• راه کارهایی برای افزایش اعتبار قولنامه دستی:
  • استفاده از فرم استاندارد: حتی برای قولنامه دستی هم از یه فرمت قولنامه انتقال ملک استاندارد استفاده کنید.
  • امضای شهود: حتماً حداقل دو نفر شاهد معتبر (با مشخصات کامل) زیر قولنامه رو امضا کنن.
  • اثر انگشت: اثر انگشت طرفین و شهود رو هم کنار امضاها بگیرید.
  • کپی مدارک: از شناسنامه و کارت ملی طرفین و شهود کپی بگیرید و ضمیمه قولنامه کنید.
  • مبادله نسخه ها: هر طرف یک نسخه اصلی و کامل از قولنامه رو داشته باشه.

خطرات فروش مال غیر و راهکارهای پیشگیری: کلاهبرداری همیشه در کمین!

فروش مال غیر یعنی کسی که مالک ملک نیست، اون رو به شما بفروشه. این یه جرم بزرگه و متاسفانه تو معاملات ملکی زیاد اتفاق میفته. علائم هشدار دهنده و مراحل بررسی رو خوب یاد بگیرید:

• علائم هشدار دهنده:
  • فروشنده عجله داره و تحت فشار میذاره.
  • مدارک کامل نیست یا ناقصه.
  • قیمت ملک خیلی پایین تر از قیمت عرف بازاره.
  • فروشنده حاضر نمیشه تو دفترخانه رسمی یا بنگاه معتبر معامله کنه.
• راهکارهای پیشگیری:
  • استعلام از ثبت: مهمترین قدم، استعلام از اداره ثبت برای اطمینان از مالکیت.
  • بررسی سند: سند مالکیت رو با دقت بررسی کنید و مطمئن بشید متعلق به خود فروشنده ست.
  • کد رهگیری: اصرار بر دریافت کد رهگیری.
  • مراجعه به محل: حتماً شخصاً به محل ملک مراجعه کنید و از وضعیت اون مطمئن بشید.

مقدمات فسخ قولنامه: کی میشه معامله رو به هم زد؟

گاهی وقتا شرایطی پیش میاد که یکی از طرفین یا هر دو، می خوان معامله رو فسخ کنن. فسخ یعنی پایان دادن به قرارداد. این ها شرایطیه که میشه قولنامه رو فسخ کرد:

• عدم انجام تعهد: اگه یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکنه (مثلاً خریدار پول رو نده یا فروشنده ملک رو تحویل نده)، طرف مقابل می تونه درخواست فسخ بده و وجه التزام رو مطالبه کنه.
• وجود خیارات: اگه تو قرارداد، خیارات ساقط نشده باشن یا خیاراتی مثل تدلیس اتفاق افتاده باشه، امکان فسخ وجود داره.
• توافق طرفین: بهترین راه، توافق دو طرف برای فسخ قرارداده.

فرق فسخ با بطلان اینه که فسخ یعنی قرارداد از ابتدا صحیح بوده ولی به دلایلی تموم میشه، اما بطلان یعنی قرارداد از همون اول هم باطل بوده و هیچ اثری نداره (مثلاً مورد معامله قانونی نبوده).

مسئولیت های مالیاتی و هزینه های انتقال: حساب و کتاب همگانی

توی هر معامله ملکی، یه سری هزینه ها و مالیات ها هم هست که باید پرداخت بشه. معمولاً:

• فروشنده: پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک و عوارض شهرداری تا تاریخ معامله.
• خریدار: پرداخت هزینه های محضر و حق الثبت و مالیات بر ارزش افزوده (در صورت لزوم).

این تقسیم بندی می تونه تو قولنامه تغییر کنه و بر اساس توافق طرفین باشه. پس حتماً این موضوع رو تو قرارداد مشخص کنید.

قولنامه های خاص تر رو بشناسیم

بعضی از معاملات ملکی شرایط خاص تری دارن که باید بیشتر حواسمون رو جمع کنیم. بیایید به چند تا از این موارد خاص نگاهی بندازیم.

قولنامه انتقال ملک بدون سند رسمی: راه رفتن روی لبه تیغ!

خرید و فروش ملکی که سند رسمی نداره (ملک قولنامه ای)، مثل راه رفتن روی لبه تیغه. ریسک های این معاملات خیلی بالاست، چون مالکیت به طور کامل و قطعی اثبات نمیشه. اما اگه ناچار شدید همچین معامله ای انجام بدید، این نکات رو حتماً رعایت کنید:

• بررسی سوابق محلی: از اهالی محل، همسایه ها و شورای محله تحقیق کنید که ملک واقعاً دست کی بوده و آیا مشکل مالکیتی نداشته.
• اقرارنامه: از فروشنده بخواهید در محضر یک اقرارنامه رسمی بده که مالکیت ملک رو تأیید می کنه و متعهد میشه در صورت کشف خلاف، مسئولیت کامل رو به عهده بگیره.
• حضور در شورای حل اختلاف: اگه امکانش هست، معامله رو با حضور و تأیید اعضای شورای حل اختلاف محلی انجام بدید.
• استعلام از مراجع مربوطه: اگه زمین کشاورزیه، از اداره جهاد کشاورزی و اگه تو بافت روستاییه، از دهیاری و بنیاد مسکن استعلام بگیرید.
• وجه التزام سنگین: برای فروشنده، وجه التزام خیلی سنگینی در نظر بگیرید که نتونه به راحتی زیر تعهداتش بزنه.

یادتون باشه، این راهکارها فقط برای کاهش ریسکه، نه از بین بردن کامل اون. همیشه سعی کنید سراغ املاکی برید که سند رسمی دارن.

قولنامه انتقال ملک مشاعی و موروثی: همکاری یا دردسر؟

اینجا دیگه پای چند نفر در میونه و کار کمی پیچیده تر میشه:

• ملک مشاعی: باید مطمئن بشید که همه مالکین (شرکا) یا وکیل قانونی اون ها، پای قولنامه رو امضا می کنن. حتی اگه یک نفر هم مخالف باشه، معامله به مشکل می خوره. حواستون باشه که سهم هر شریک چقدره و دقیقاً چی رو دارید می خرید.
• ملک موروثی: اگه ملک مال ورثه ست، حتماً باید گواهی حصر وراثت رو چک کنید تا مشخص بشه ورثه چه کسانی هستن. همچنین باید مطمئن بشید که همه ورثه یا وکیل قانونی اون ها (با وکالت نامه رسمی که حق فروش داره) پای قولنامه رو امضا می کنن. اگه وراث صغیر یا محجور باشن، باید از سرپرست یا قیم قانونی اون ها اجازه بگیرید و معمولاً مجوز دادگاه هم لازمه. یه وقت دیدید فقط یکی از ورثه داره ملک رو می فروشه و بقیه خبر ندارن، اینجا ممکنه فروش مال غیر اتفاق بیفته.

قولنامه زمین کشاورزی: خاک و آب و حقوق!

معامله زمین کشاورزی هم تفاوت هایی با ملک مسکونی داره که باید بهشون دقت کنید:

• نوع کاربری: حتماً از شهرداری یا بخشداری استعلام بگیرید که کاربری زمین کشاورزیه یا قابلیت تغییر کاربری به مسکونی یا تجاری رو داره.
• میزان آب: دسترسی به آب (چاه، قنات، رودخانه، سهمیه آب) برای زمین کشاورزی حیاتیه. جزئیات حق آبه و مجوزهای آب رو چک کنید و تو قولنامه بنویسید.
• دسترسی به جاده: راه دسترسی به زمین (خاکی، آسفالت، عمومی، اختصاصی) مهمه و باید تو قولنامه ذکر بشه.
• بدهی ها: بدهی های مربوط به جهاد کشاورزی یا بانک کشاورزی رو بررسی کنید.
• مدارک: علاوه بر سند (اگه داره)، به پروانه بهره برداری چاه، سهمیه آب، یا هر مدرک دیگه ای که به زمین کشاورزی مربوط میشه، دقت کنید.

یه نمونه متن قولنامه انتقال ملک برای دانلود

خب، بعد از این همه توضیح و نکات، حتماً دلتون یه نمونه متن قولنامه انتقال ملک می خواد که بتونید با خیال راحت ازش استفاده کنید. یه قولنامه استاندارد و کامل که همه بخش هایی که در موردش صحبت کردیم رو توش داشته باشه، مثل یه نقشه راه عمل می کنه.

توی این بخش، یه نمونه متن استاندارد قولنامه ملک رو براتون آماده کردیم که می تونید اون رو در فرمت های Word (قابل ویرایش) و PDF دانلود کنید و با توجه به شرایط معامله خودتون، جاهای خالیش رو پر کنید. فقط کافیه روی دکمه دانلود کلیک کنید تا این فایل ها در اختیارتون قرار بگیره. یادتون باشه که بعد از دانلود، بخش های مربوط به مشخصات طرفین، ملک، مبلغ، تاریخ ها و شروط خاص رو با دقت و با مشورت کارشناسان تکمیل کنید.

این نمونه ها به شما کمک می کنه تا بدون فراموش کردن نکات مهم، یک قولنامه کامل و صحیح داشته باشید. همیشه توصیه می کنیم حتی با داشتن نمونه، باز هم قبل از امضای نهایی، از یه وکیل یا مشاور حقوقی بخواید که یک بار دیگه همه چیز رو بررسی کنه تا خیالتون از هر جهت راحت باشه.

سوالات متداول

آیا قولنامه بدون کد رهگیری اعتبار دارد؟

بله، قولنامه دستی یا بدون کد رهگیری هم اعتبار قانونی دارد، به شرطی که شرایط عمومی صحت معاملات (مثل رضایت طرفین، اهلیت، معلوم بودن مورد معامله و جهت مشروع) در آن رعایت شده باشد و به امضای طرفین و شهود برسد. اما اعتبار اثباتی آن در دادگاه ممکن است کمی دشوارتر باشد و ریسک هایی مانند فروش مال غیر را به همراه دارد.

مدارک لازم برای تنظیم قولنامه چیست؟

برای تنظیم یک قولنامه استاندارد، مدارک هویتی طرفین (شناسنامه و کارت ملی)، مدارک مالکیت ملک (سند مالکیت تک برگ یا دفترچه ای، پروانه ساخت یا پایان کار برای آپارتمان ها)، و در صورت وجود وکیل یا قیم، مدارک مربوط به وکالت یا قیمومیت لازم است. همچنین رسید پرداخت وجه (چک یا فیش بانکی) برای هر مرحله از پرداخت ها.

اگر فروشنده یا خریدار به تعهدات خود عمل نکند، چه می شود؟

در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود (مانند پرداخت مبلغ یا حضور در دفترخانه) عمل نکند، طرف مقابل می تواند با استناد به قولنامه و بند وجه التزام، درخواست فسخ قرارداد و مطالبه خسارت کند. این موضوع از طریق مراجع قضایی قابل پیگیری است.

چه زمانی قولنامه فسخ می شود؟

قولنامه می تواند در موارد زیر فسخ شود: توافق دو طرف، وجود حق فسخ (خیار) در قرارداد (که اسقاط نشده باشد)، عدم انجام تعهدات اصلی توسط یکی از طرفین، یا اثبات تدلیس (فریب) در معامله. در برخی شرایط خاص، امکان بطلان (باطل بودن از ابتدا) نیز وجود دارد که با فسخ متفاوت است.

اهمیت امضای شهود در قولنامه چیست؟

امضای شهود در قولنامه، به خصوص در قولنامه های دستی یا بدون کد رهگیری، اعتبار اثباتی آن را به شدت بالا می برد. شهود می توانند در صورت بروز اختلاف در دادگاه، شهادت دهند که معامله در حضور آن ها انجام شده و طرفین زیر آن را امضا کرده اند. این کار به محکم تر شدن سند کمک می کند.

آیا می شود ملک قولنامه ای را رهن گذاشت؟

معمولاً برای رهن گذاشتن ملک در بانک ها یا موسسات مالی معتبر، وجود سند رسمی الزامی است. املاک قولنامه ای به دلیل نداشتن سند رسمی، برای دریافت وام و رهن با محدودیت های جدی مواجه هستند. با این حال، در برخی موارد خاص و با توافق طرفین و وثیقه های دیگر، ممکن است راهکارهایی وجود داشته باشد که نیاز به مشاوره حقوقی تخصصی دارد.

مدت زمان اعتبار قولنامه چقدر است؟

مدت زمان اعتبار قولنامه به توافق طرفین بستگی دارد و باید در متن قرارداد مشخص شود. معمولاً تاریخی برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی در نظر گرفته می شود. اگر مدت زمانی تعیین نشده باشد، قولنامه تا زمانی که تعهدات انجام شوند یا طرفین آن را فسخ کنند، معتبر است. البته در صورت عدم پیگیری حقوقی در یک بازه زمانی معقول، ممکن است به دلیل مرور زمان، مطالبه حقوقی دشوار شود.

نتیجه گیری

خرید و فروش ملک، یکی از مهم ترین و بزرگ ترین معاملات زندگی هر کدوم از ماست. پس، حواسمون باید جمع باشه که تو این راه، گول نخوریم و از همه مهم تر، خودمون رو با یه متن قولنامه انتقال ملک بی عیب و نقص مسلح کنیم. چیزی که تو این مقاله با هم یاد گرفتیم، اینه که یه قولنامه خوب، فقط یه کاغذ نیست؛ یه سپر دفاعیه حقوقی برای ماست.

پس چه خریدار باشید و چه فروشنده، دقت به جزئیات، احراز هویت دقیق، بررسی ریزبینانه وضعیت سند و تعهدات، همه و همه مثل آجرهای یه خونه محکم، قرارداد شما رو امن می کنن. شاید فکر کنید چقدر دردسر داره! اما راستشو بخواید، این «دردسر»ها جلوی «دردسر»های بزرگ تر و جبران ناپذیر آینده رو می گیرن.

نهایتاً اینکه، همیشه یادمون باشه، هیچ چیزی جای مشورت با یه متخصص حقوقی رو نمی گیره. برای اطمینان بیشتر و اینکه یه وقت یه نکته ریز از قلم نیفته، حتماً قبل از امضای نهایی، از یه وکیل یا مشاور املاک باتجربه بخواید که قولنامه شما رو بررسی کنه. این کار، تضمین کننده یه معامله شیرین و بدون پشیمونی برای شما خواهد بود. با آگاهی و دقت، معامله هاتون پر سود و بی دردسر باشه!